3.4收益年限和收益流模式的確定

　　3.4.1收益期限的確定

　　3.4.2凈收益流模式的確定

　　3.4.1收益期限的確定

　　概念

　　收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲得收益的時間

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間

　　土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結(jié)束的時間

　　三種情況的處理

　　兩者同時結(jié)束

　　以其共同的期限作為收益期限

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價進點的價值

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

　　出讓合同中未約定不可續(xù)期的

　　房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的

　　以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限，

　　3.4.2凈收益流模式的確定

　　凈收益每年基本上固定不變

　　凈收益的A求取方法

　　過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　未來數(shù)據(jù)資本化公式法

　　凈收益每年基本上按照某個固定的數(shù)額遞增或遞減

　　凈收益每上基本上按照某個固定的比率遞增或遞減

　　其他有規(guī)則的變動情況

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