四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

　　（一）拆遷估價的估價對象

　　拆遷估價的估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：

　　（1）依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。

　　（2）依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其他費用。

　　（3）已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　　例如：規(guī)劃設(shè)計建造的地下人防改為商店或旅店用途的。

　　（4）“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”，估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　　（5）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

　　對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

　　（6）對于一宗房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、。門樓等其他構(gòu)筑物。

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