三、房地產強制拍賣估價的技術路線

　　房地產拍賣是一種特殊的市場交易，根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。”

　　因此房地產強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。

　　四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

　　（一）商品房

　　商品房屬于完全產權的房地產，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　　（二）行政劃拔地上的房產

　　行政劃撥地上房產的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產進行估價時，可采取兩種技術路線進行估價：

　　（1）以完全商品房產權進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　　（2）以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產權下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。

　　由于完全產權市場價格比較容易獲取，而應補交地價存在較多變數，因此通常采用第一種技術路線。

　　（三）在建工程

　　對處于在建工程階段的拍賣房地產的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場法。

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