2．運營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。

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