（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價方法，是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因?yàn)槭袌龇ǔ浞挚紤]了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機(jī)制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價格進(jìn)行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價格。基準(zhǔn)地價修正法也是對不同用途的土地價格的成本反映或成本的一定修正。

　　（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　由于土地數(shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點(diǎn)，也就是說土地的可替代性較差。因此，在采用市場法進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實(shí)例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。否則，不能采取市場法評估出讓土地使用權(quán)價格。

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