?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價市場價格評估技術(shù)路線

　　這種評估思路是以區(qū)位指導(dǎo)價為基礎(chǔ)，將補償價格分為區(qū)位補償價和房屋重置價。區(qū)位指導(dǎo)價一般是依據(jù)當?shù)氐耐恋丶墑e由政府制定公布，區(qū)位指導(dǎo)價在拆遷補償價格評估中起指導(dǎo)作用，估價機構(gòu)根據(jù)區(qū)位指導(dǎo)價結(jié)合市場因素進行修正后評估出區(qū)位補償價。房屋重置價格，一般是由房屋建設(shè)綜合費用和建筑安裝工程費用組成。在此基礎(chǔ)上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對房屋價格的影響。房屋建設(shè)綜合費和建筑安裝工程費可由政府制定公布指導(dǎo)價，也可由估價機構(gòu)根據(jù)市場價格評估得出。房屋成新率，單項調(diào)整價格，住宅層次調(diào)整系數(shù)和住宅朝向調(diào)整系數(shù)可由政府部門做出統(tǒng)一的規(guī)定。

　　在運用此種方法時，應(yīng)注意以下幾個問題：以是土地級別要盡可能反映市場及客觀情況的變化，如果市場及客觀情況的變化與原規(guī)定的土地級別差距較大應(yīng)對土地級別作必要的調(diào)整；二是區(qū)位補償價和房屋重置價反映和體現(xiàn)市場地價水平和建筑物重置價水平。政府或者其授權(quán)的部門制定和公布的區(qū)位指導(dǎo)價和，房屋重置價應(yīng)根據(jù)市場實際價格水平，對區(qū)位指導(dǎo)價和房屋重置價進行及時調(diào)整；三是建筑物的折舊，應(yīng)綜合考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主計算折舊。

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