五．估價測算過程

　　（一）假設(shè)開發(fā)法分析測算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1．采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2．估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況修正調(diào)整調(diào)整估價對象=可比實例×100×（　 ）×100比準(zhǔn)價格成交價格（　 ）100（ 　）

　　2.2所選可比實例

　　2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A．B．C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A．B．C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101．100/102．100/103。

　　2.5.2個別因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A．B．C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A．B．C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102．100/102．100/97（具體比較情況見表二）。

　　可比實例與估價對象A．B．C估價對象房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)設(shè)施10101010文件娛樂10101010街道條件10101010合計101102103100土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向10101010面積大小．形狀1010810合計10210297100

　　2.6比較修正計算市場法修正計算表

　　A：3100100/100100/100100/101100/1023009

　　B：3100100/100100/100100/102100/1022980

　　C：2960100/100100/100100/103100/972963

　　從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準(zhǔn)價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法測算結(jié)果：

　　（3009+2980+2963）/3=2984（元/㎡）

　　2.7預(yù)計開發(fā)完成后的總價值估價對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8㎡，其中地下建筑面積7979㎡作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80㎡.故估價對象預(yù)計建成后的總價值為：

　　2984×39820.80=11882.53 3.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00㎡（含地下建筑面積3998.00㎡，，第21．22．23棟總建筑面積23221.80㎡（含地下建筑面積3981.00㎡）。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆注工程，第21．22．23棟正在進行基礎(chǔ)灌注工程。

　　3.1續(xù)建建筑安裝工程費根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》（××建價字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為873.18-970.2元/㎡，本次評估取900元/㎡.另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/㎡，一般水電安裝增加值為30元/㎡消防設(shè)備及安裝增加值為10元/㎡，電梯及安裝增加值為50元/㎡，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95 2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，按用地面積取30元/㎡，估價對象用地面積為23667.00㎡，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

　　30×23667.00=71.00（萬元）

　　3.3估價對象的續(xù)建成本合計4917.95+71.00=4988.95（萬元）

　　4．管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%. 4988.95×3%==149.67（萬元）

　　5．銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%. 11882.53×8%=950.60（萬元）

　　6．開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：

　　4988.95×15%=748.34（萬元）

　　7．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價值×4.1% 8．運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬元）

　　（二）成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1．土地取得成本運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。

　　土地取得成本單價=1717.18（元/㎡）（計算過程略）

　　價對象用地面積為23667.00㎡，則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬元）

　　2．開發(fā)成本2.1勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費39.82萬元（計算過程略）

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路．供水．排水．供電．通信．燃?xì)猓疅崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/㎡（按建筑面積），則合計318.57萬元。

　　2.3建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬元）

　　則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）

　　3．管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65（萬元）

　　4．投資利息按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）

　　5．銷售稅費估價對象尚未進入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

　　6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）

　　7．運用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）