六．估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價(jià)格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測算的價(jià)格為4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（萬元）

　　則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。

　　七．指出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯(cuò)）

　　對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價(jià)值。

　　估價(jià)對象相關(guān)資料名稱數(shù)值名稱數(shù)值總建筑面積25000平米房屋重置價(jià)格2000元/平米可出租建筑面積22000平米房屋耐用年限50年設(shè)備用房建筑面積2500平米房屋維修費(fèi)率（年）房屋重置價(jià)格的2%管理用房建筑面積500平米月物業(yè)管理費(fèi)5元/平米營業(yè)稅及附加率5.55%土地剩余年限45年接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率12%年報(bào)酬率5%平均正?？罩寐?0%管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)．租賃費(fèi)用）租金的3%可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)）50元/平米估價(jià)測算如下（節(jié)選）：

　?。ㄒ唬┠暧行杖?2000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）

　?。ǘ┠赀\(yùn)營費(fèi)用1．年維修費(fèi)用25000×2000×2%=1000000（元）

　　2．年管理費(fèi)用年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040（元）

　　3．年?duì)I業(yè)稅及附加年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）

　　4．年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）

　　（三）年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）

　?。ㄋ模┕纼r(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果=（元）（取整）