四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在總體技術(shù)方法、思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上又有各自的特點(diǎn)。

　　（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。

　　采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場(chǎng)法評(píng)估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　例如，有個(gè)商場(chǎng)，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價(jià)格是7.5～9萬(wàn)/㎡，兩面臨普通道路，銷售價(jià)格是6.5萬(wàn)/㎡，另一面臨弄里小路，其銷售價(jià)格是3.5～4萬(wàn)/㎡.同樣的底層，價(jià)格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細(xì)了解具體坐落位置，簡(jiǎn)單將其中臨弄里小路的交易實(shí)例用于沿普通道路的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，就會(huì)造成估價(jià)的失誤。

　　此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對(duì)回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒(méi)有，而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長(zhǎng)短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

　　2．運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

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