第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價(jià)

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場(chǎng)供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴(yán)重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對(duì)其價(jià)格的影響很大。

　　2．生活服務(wù)設(shè)施

　　生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施；因而對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。

　　3．教育配套設(shè)施

　　教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價(jià)格會(huì)因名校效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價(jià)對(duì)象教育配套設(shè)施時(shí)，是否有名校應(yīng)該是實(shí)地查看的重要內(nèi)容之一。

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價(jià)格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

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