二、城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序

　　城鎮(zhèn)基準地價評估的基本方法和程序如下：

　　1．制定基準地價評估作業(yè)方案。包括基準地價評估的區(qū)域范圍和技術(shù)路線確定、資料和設(shè)備準備、工作場地落實、人員組織、工作計劃和時間進度安排等。其中，確定基準地價評估的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：①城鎮(zhèn)行政區(qū)；②城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)；③土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍；④建成區(qū)；⑤市區(qū)?；鶞实貎r評估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定、當?shù)氐膶嶋H需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定，一般應為規(guī)劃區(qū)。

　　2．明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等。

　?。?）明確基準地價的內(nèi)涵，是要確定基準地價對應的下列條件：①估價時點，一般應為年度的1月1日或者6月30日。②土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途，還是采用一個綜合用途。一般應分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途。③土地使用權(quán)性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，還是劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。一般應為出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高出讓年限還是統(tǒng)一為綜合用途的法定最高出讓年限50年或者無限年。一般應分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途的法定最高出讓年限，即商業(yè)用途40年、辦公用途50年、居住用途70年、工業(yè)用途50年。⑤土地開發(fā)程度，即土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地開發(fā)程度的平均水平確定。⑥容積率，例如是不同用途對應的平均容積率還是綜合平均容積率。一般應根據(jù)各土地級別或地價區(qū)段內(nèi)容積率的平均水平確定。

　　（2）明確基準地價的構(gòu)成，是要確定基準地價包含的內(nèi)容，例如是否包含土地使用權(quán)出讓金、征地補償安置費用或房屋拆遷補償安置費用、市政配套費等。可同時給出熟地價、毛低價和出讓金。

　　（3）明確基準地價的表達方式，是要確定基準地價是采用土地單價形式（如每平方米的土地價格），還是采用樓面地價形式，或者是同時采用土地單價和樓面地價形式。

　　3．劃分土地級別或地價區(qū)段。其中，劃分土地級別應按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進行。

　　劃分地價區(qū)段，是將“用途相同、位置相鄰、地價相近”的土地加以圈圍而形成不同的地價區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。即該區(qū)域內(nèi)的各宗地的地價水平相近。地價區(qū)段可分為兩類，一是路線價區(qū)段二是區(qū)片價區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜劃分為路線價區(qū)段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜劃分為區(qū)片價區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等開展實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相鄰土地的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應以標準深度為分界線。

　　4．抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各土地級別或地價區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價，并進行交易日期、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價格統(tǒng)一到基準地價內(nèi)涵上來。

　　5．計算各土地級別或地價區(qū)段的地價。土地級別或地價區(qū)段的地價是某個特定的土地級別或地價區(qū)段的土地單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常水平。土地級別或地價區(qū)段的地價計算，是分別以每個土地級別或地價區(qū)段為范圍，求各該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的若干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或地價區(qū)段的地價，相應由土地級別價、區(qū)片價和路線價。

　　6．綜合確定基準地價。在上述各土地級別或地價區(qū)段的地價計算的基礎(chǔ)上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各土地級別或地價區(qū)段之間的好壞層次（通常是從好到差排序），再把握它們之間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的土地級別或地價區(qū)段的基準地價高于條件較好的土地級別或地價區(qū)段的基準地價。

　　7．提出基準地價應用的建議和技術(shù)。包括該基準地價的作用，將基準地價調(diào)整為宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體位置、土地使用期限、土地開發(fā)程度、容積率、土地形狀、臨街狀況等的調(diào)整方法和調(diào)整系數(shù)。

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