三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程較為復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算出的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能并不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確。

　　由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

　　1．運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（ ）。（2007年試題）
　　A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
　　B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
　　C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
　　D．估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　答案：D

　　2．某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（ ）進行估價。（2002年試題）
　　A．比較法
　　B．成本法
　　C．假設(shè)開發(fā)法
　　D．長期趨勢法

　　答案：C

　　3.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。（2006年試題）
　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用
　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房。
　　D．假設(shè)開發(fā)通常是一次性的價格剩余

　　答案：C

　　4．對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。（ ）（2007年試題）

　　答案：√

　　5．從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)獲得的利潤要與其自有資金應(yīng)得的利息分開。（ ）（2001年試題）

　　答案：√

　　6．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

　　7．假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（ ）（2005年試題）

　　答案：×

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