第七節(jié) 分析估價對象價值

　　通過實(shí)地查看等方式調(diào)查了解了估價對象狀況及當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場狀況之后，應(yīng)有針對性地描述和分析影響估價對象價值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價對象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場價格及其未來總體趨勢。在分析估價對象價值中要形成“市場背景分析”、“估價對象最高最佳利用分析”，抵押估價還要形成“估價對象變現(xiàn)能力分析”。

　　第八節(jié) 估價對象價值

　　在前面擬定估價作業(yè)方案中強(qiáng)調(diào)，只要是估價對象在理論上適用的估價方法，都應(yīng)當(dāng)初步人選，不得隨意取舍。但每種估價方法除了其適用的估價對象，還有估價需要具備的條件。有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適用的估價方法的實(shí)際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價方法。關(guān)于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏估價所必要的資料，有的可能是估價機(jī)構(gòu)或估價師沒有盡力去搜集。限制估價方法采用的情況不應(yīng)包括后一種。對于理論上適用而未在正式出具的估價報告中采用的估價方法，應(yīng)在估價報告中充分說明未采用的理由。

　　估價方法選定之后就是進(jìn)行具體的測算。如何運(yùn)用各種估價方法測算估價對象的價值，已在前面介紹各種估價方法時作了詳細(xì)敘述，在此不再說明。

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