第五節(jié) 搜集估價所需資料

　　俗話說“巧婦難為無米之炊”。如果沒有估價所需的資料（包括數據），就無法評估出估價對象的價值。估價所需的資料主要包括以下4類：①反映估價對象狀況的資料；②估價對象及類似房地產的交易、收益、開發(fā)建設成本等資料；③對估價對象所在地區(qū)（子市場）的房地產價格有影響的資料；④對房地產價格有普遍影響的資料。

　　除反映估價對象狀況及其開發(fā)建設成本、運營收入和費用、歷史交易價格等資料外，估價機構和估價師平常就應留意搜集和積累估價所需的資料，建立估價資料庫。在估價時更應有針對性地搜集估價所需的資料。特別是對于反映估價對象狀況及其開發(fā)建設成本、運營收入和費用、歷史交易價格等資料，不僅此時要搜集，而且在前面受理估價委托時就應要求委托人盡量提供，在后面實地查看估價對象時還應進一步搜集。

　　針對本次估價應當搜集類似房地產的哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。對于市場法而言，主要是搜集交易實例資料；對于收益法而言，主要是搜集收益實例資料；對于成本法和假設開發(fā)法而言，主要是搜集開發(fā)建設成本實例資料。而具體應搜集的內容，要針對估價方法中的計算所需的數據進行。例如，對出租的寫字樓擬選用收益法估價，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營費用等方面的資料；對房地產開發(fā)用地擬選用假設開發(fā)法估價，則需要搜集開發(fā)建設成本、與開發(fā)完成后的房地產相類似的房地產目前的市場價格水平及其未來變動趨勢等方面的資料。在搜集類似房地產的交易、收益、開發(fā)建設成本等資料時，應考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的，只有在能夠確定其受影響的程度并能夠進行修正的情況下才可以采用。

　　對于所有直接或間接影。向房地產價格因素的資料都應盡量搜集，有關內容見本書第四章“房地產價格影響因素”。此外，還應搜集房地產供求方面的資料，包括：不同區(qū)域、不同用途、不同檔次、不同價位等房地產的供求狀況，如供給量、需求量、空置量和空置率等。在供給量中應包括：已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間。

　　搜集估價所需資料的渠道主要有以下幾個：①要求委托人提供；②估價師在實地查看估價對象時獲取；③查閱估價機構自己的資料庫；④詢問有關知情人士；⑤到政府有關部門和相關專業(yè)機構、部門查閱；⑥查閱有關報刊、網站等媒體。

　　雖然要求委托人如實提供其知悉的估價所必要的資料，并對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責，但估價師應當對委托人提供的資料進行關注，合理懷疑委托人提供的資料；必要時，應對委托人提供的資料進行核查，對自己搜集的資料也應進行核實。資料搜集之后，應及時進行整理、分類，以便查閱和對資料進行分析。

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