第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)

　　對(duì)假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。

　　實(shí)際估價(jià)中面對(duì)的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)建設(shè)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)于生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來說，有熟地和新房?jī)深悾粚?duì)于熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。

　　開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可以采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤通常分為取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。

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