四、假設開發(fā)法估價的操作步驟

　　運用假設開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：①調查分析待開發(fā)房地產狀況；②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況；③預測后續(xù)開發(fā)經營期；④預測開發(fā)完成后的價值；⑤預測后續(xù)必要支出及應得利潤；⑥測算待開發(fā)房地產的價值。

　　下面以評估政府有償出讓建設用地使用權的價格為例，說明如何調查分析待開發(fā)房地產狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內容將在后面分節(jié)介紹。

　　在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓建設用地使用權的地塊，主要是房地產開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類房地產開發(fā)用地，政府都需要估價，以確定其招標拍賣掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數；投標人、競買人、土地使用者也需要估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發(fā)用地的用途、容積率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發(fā)用地價格時必須遵守的前提條件。

　　調查分析該類房地產開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　　（1）弄清地塊的區(qū)位狀況，包括3個層次：①地塊所在城市的性質；②地塊所在城市內的區(qū)域的性質；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產開發(fā)用地需要估價，弄清這塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質、地位，包括它與上海市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在該區(qū)內的具體坐落狀況，包括交通、周圍環(huán)境和景觀等。

　　（2）弄清地塊的實物狀況，包括面積、形狀、地勢、土壤、地基、基礎設施完備程度、場地平整程度等。弄清這些，主要是為預測后續(xù)必要支出服務。

　　（3）弄清地塊的規(guī)劃條件，包括弄清規(guī)劃確定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成后的房地產狀況服務。

　　（4）弄清將擁有的土地權利，包括弄清權利性質、使用期限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、抵押、出租甚至價格等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測開發(fā)完成后的房地產價格、租金等服務。

　　在調查分析了房地產開發(fā)用地的狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。例如，某地塊規(guī)劃條件給定的用途，可為賓館，也可為公寓或寫字樓，但在實際估價中究竟應當選擇哪種用途？這首先要調查分析該地塊所在城市和區(qū)域，賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內能提供的數量又較少時，則應選擇該地塊的用途為興建公寓。

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