征地拆遷之所以成為社會矛盾的焦點、熱點問題，一個根本的原因在于通過征地拆遷，現(xiàn)有的社會財富發(fā)生了不公正的轉移，從法定的物權人手中部分地轉移到他人特別是對立的征地拆遷人的手中，另外也包括征地拆遷“漏斗效應”即補償款在向被征收人等轉移過程中所發(fā)生的流失。例如，以較低的成本征收集體土地后，并未對土地投入很多，依法定方式出讓后，卻獲得成倍甚至幾十倍的直接收益；給予房屋所有權人的補償價格，遠遠低于房屋價值；依評估價獲得的拆遷補償款，通常難以買回同類地段的類似房屋。坦白地說，這正是不公正、不公平的制度利益分配的結果，表明集體土地實質上仍然沒有取得與國有土地完全平等的地位，表明被拆遷人的利益還沒有得到充分的保護。

物權法完全可以通過確立更加公平、公正的征收與拆遷補償原則，克服上述問題，保護物權免受征地拆遷之損抑。

1、修改草案第49條但書，確立為公共利益需要進行征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。

世界各國關于征收的立法，大多經(jīng)歷了一個充分補償——不充分補償——合理補償?shù)难莼^程。我國實行市場經(jīng)濟，有些地方在實踐中已經(jīng)采用市場評估的辦法確定補償標準，取得了較好的社會效果。不妨確立以市場評估價為標準的合理補償原則，作為征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。建議將該條但書修改為：“但應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”

2、進一步細化征收集體土地的補償原則，創(chuàng)設土地征收差額補償原則，作為上述征收、征用補償基本原則的補充。

可以在第49條增設第二款，規(guī)定：“征收集體土地，并按照國有土地出讓使用權的，出讓價格高于原補償價格的部分，歸原集體土地的所有人所有。”

至于土地補償之外的安置補助、地上附著物和青苗補償?shù)绕渌M用項目，留待土地法進一步規(guī)定。

區(qū)分并增設營利性項目征地拆遷補償原則

既然確立了為公共利益所需的征地拆遷補償原則，那么作為非公共利益所需的征地拆遷，其補償原則就應該有所區(qū)別，否則專門針對公共利益作出規(guī)定就失去了意義。根據(jù)目前的法律規(guī)定，經(jīng)營性建設項目用地的直接來源是國有土地，因此為非公共利益所需的征地拆遷即指國有土地上房屋拆遷。

物權法草案涉及拆遷的是第68條，建議進行如下修改：

1、刪除該條第二款。因為第49條已經(jīng)規(guī)定了征收和拆遷補償?shù)幕驹瓌t；對于安置，宜由土地法和拆遷管理法規(guī)定，此處僅規(guī)定沒有具體標準的“妥善安置”，并無實質意義。

2、刪除該條第三款。該款規(guī)定違法拆遷、征收致人損失的，“應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。一來，在民事法律中規(guī)定行政責任和刑事責任欠妥；二來，沒有明確何種具體責任和責任的具體內容，實際上等于沒有規(guī)定。既如此，按照有關規(guī)定辦就是了，不必羅嗦。

3、針對非公共利益項目征地拆遷，確立有限制的、相對充分的拆遷補償原則，并作為該條的第二款。所謂相對充分，是指以市場評估價為參考，具體補償標準高于、但又不過分高于市場評估價；所謂有限制，是指適用情形限制，僅適用于經(jīng)營性建設項目。

具體表述為：“為了非公共利益項目的需要，拆遷房屋的，應當給予所有權人不低于被拆遷房屋市場評估價150%的補償。”

四、明確用益物權征地拆遷補償原則

草案第128條規(guī)定了因征收、征用而對不動產用益物權人的補償原則，同樣建議進行相應的修改，即對合理性補償原則作適當?shù)木唧w化，同時增加適用拆遷情形。

具體修改為：“因不動產被征收、征用、拆遷致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”