建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。是指由承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同，通常包括建設(shè)工程勘察、設(shè)計、施工合同。

　　《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照規(guī)定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。”本文擬就建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律屬性作一簡析。

　　對建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律屬性，目前主要存在三種不同的觀點：一是不動產(chǎn)留置權(quán)說；二是法定抵押權(quán)說；三是法定優(yōu)先權(quán)說。

　　筆者同意第三種觀點。我國《擔(dān)保法》第82條已經(jīng)明確了“留置權(quán)的標(biāo)的是動產(chǎn)”的法律原則，另根據(jù)第82條、第84條規(guī)定，留置權(quán)適用范圍僅對于保管合同、運輸合同、加工承攬合同為限，作為有名合同的建筑工程合同不在此列。而且留置權(quán)的行使必須具備債權(quán)人占有債務(wù)人財產(chǎn)為成立要件，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)并不受此限制，因此建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律屬性不是不動產(chǎn)留置權(quán)。

　　那么它是否屬于法定抵押權(quán)呢抵押權(quán)最明顯的特征是以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為必要，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人就其價值優(yōu)先受償。在建筑工程承包合同工程竣工驗收后承包人向發(fā)包人請求支付工程款未果，實踐中可能存在以下兩種情形：承包人已向發(fā)包人付房或承包人實際占有沒有付房。對承包人實際占有沒有付房的情形，這與抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的法律特征不符合。另外從功能上講，抵押權(quán)一般是為未成立的債權(quán)擔(dān)保，具有融資作用，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為保障既存?zhèn)鶛?quán)的實現(xiàn)，并沒有融資目的，它實際是立法者權(quán)衡各種利益基于特別保護(hù)基本的社會利益而作出的特別法律規(guī)定，它本質(zhì)上是法定優(yōu)先權(quán)。對此最高法院在2002年6月作出的《關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第10條規(guī)定：“建筑工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月”。依民法理論，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的范疇，權(quán)利人可自由支配，并沒有相對的時效期間，可見最高法院司法解釋并沒有把建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定為抵押權(quán)的意思，它與一般抵押權(quán)在法律特征和效力上存在著差別。

　　按照《合同法》第286條規(guī)定，承包人行使法定優(yōu)先權(quán)可以與發(fā)包人協(xié)議折價，另一種方式是申請法院拍賣，這與抵押權(quán)行使向法院提起訴訟存在本質(zhì)區(qū)別。也就是說承包人可直接向法院申請執(zhí)行法定優(yōu)先權(quán)，無須經(jīng)過起訴審理就可由執(zhí)行法院委托拍賣機(jī)構(gòu)對建筑工程拍賣，以拍賣所得優(yōu)先清償給承包人，實現(xiàn)權(quán)利的途徑更為快捷方便。