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　　知識點(diǎn)4：抵押權

　　【考頻指數】★★★

　　【考點(diǎn)精講】

　　一、抵押物

　　抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。此保證僅限于債權人的不動(dòng)產(chǎn)。例如商業(yè)貸款購房活動(dòng)中，貸款人需要將房產(chǎn)證明交由銀行保管，貸款付清后，方可取回房產(chǎn)證明。

　　1.抵押可以處分的財產(chǎn)有：

　　(1)建筑物和其他土地附著(zhù)物;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權;

　　(4)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　(6)交通運輸工具;

　　(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.不得抵押的財產(chǎn)有：

　　(1)土地所有權;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權;

　　(3)學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施;

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押、監管的財產(chǎn)。

　　3.如用以下財產(chǎn)作為抵押物，則需要辦理抵押登記，登記權利自登記時(shí)成立。

　　(1)建筑物和其他土地附著(zhù)物;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　當事人以下列財產(chǎn)抵押的，抵押權自抵押合同生效時(shí)設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人：

　　(1)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　(2)交通運輸工具;

　　(3)正在建造的船舶、航空器。

　　二、抵押權的實(shí)現

　　財產(chǎn)抵押應辦理抵押登記，抵押權自登記時(shí)設立。若債務(wù)人無(wú)力償還債務(wù)，抵押物變現后，那么超出其保證價(jià)值的部分歸債權人所有，不足的由債務(wù)人清償。

　　同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規定清償：

　　1.抵押合同以登記生效的，按抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

　　2.抵押合同自簽訂之日起生效的，如果抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

　　【例題】甲施工企業(yè)將自有的一套設備抵押給了乙銀行，并于2014年5月1日簽訂了抵押合同。2014年6月10日甲施工企業(yè)又將該設備抵押給了丙銀行，當日簽了抵押合同且辦理了抵押登記。2015年6月10日，兩個(gè)抵押借款都已經(jīng)到期，而甲施工企業(yè)均無(wú)力還款，現兩家銀行均申請法院拍賣(mài)該設備，以下拍賣(mài)所得價(jià)款還款順序合法的是(　)。

　　A.先償還乙銀行，后償還丙銀行

　　B.先償還丙銀行，后償還乙銀行

　　C.只償還乙銀行

　　D.只償還丙銀行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是抵押權。抵押物多次抵押的，按下列順序償還：(1)已登記的，按登記先后順序;順序相同，按比例清償;(2)未登記的，按合同生效先后順序;順序相同，按比例清償;(3)已登記的先于未登記清償。

　　【例題】以正在建造的建筑物抵押的，抵押權自(　)時(shí)設立。

　　A.抵押合同訂立

　　B.抵押物登記

　　C.抵押物交付

　　D.建筑物竣工后交付

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是抵押權。《物權法》第187條規定：以正在建造的建筑物抵押的，“應當辦理抵押登記。抵押權自登記時(shí)設立”。故B為正確選項。