影響土地價格的因素

　　影響土地價格的因素，按照因素與土地的關(guān)系和影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

　　（1）一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會經(jīng)濟(jì)方面對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各土地具體價格的基礎(chǔ)。一般因素包括：

　　①行政因素，影響地價的行政因素有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；

　　②人口因素，包括人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成等；

　　③社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等；

　　④經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價變動和利率水平等；

　　⑤國際因素，包括國際經(jīng)濟(jì)狀況和國際政治因素。

　　（2）區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。區(qū)域因素包括：

　　①位置，包括已確定的土地等級、距城市中心、商業(yè)中心或其他人們活動集聚中心的距離及各類中心對城市其他區(qū)域的影響程度；

　　②交通條件，主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等；

　　③基礎(chǔ)設(shè)施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等；

　　④環(huán)境質(zhì)量，包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等人文環(huán)境條件；

　　⑤城市規(guī)劃限制，主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。

　　（3）個別因素是指宗地本身的條件和特征，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制、宗地位置、土地使用年限。