第1講　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險（上）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。

　　要點說明

　　1.投資與房地產(chǎn)投資

　　（1）投資是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

　　（2）投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。

　　固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。

　　流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。

　　（3）投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動；投資具有時間性；投資的目的在于得到報酬（即收益）；投資具有風(fēng)險性，即不穩(wěn)定性。

　　（4）投資的作用：投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力；投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)；投資可以促進人民生活水平的提高；投資有利于國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。

　　（5）房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　2.房地產(chǎn)投資的特性

　　（1）位置固定性或不可移動性；

　　（2）壽命周期長；

　　（3）經(jīng)濟壽命和自然壽命；

　　（4）適應(yīng)性；

　　（5）各異性；

　　（6）政策影響性；

　　（7）專業(yè)管理依賴性；

　　（8）相互影響性。

　　3.房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　（1）房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

　　房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　　（2）房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平，易于獲得金融機構(gòu)的支持，能抵消通貨膨脹的影響，提高投資者的資信等級；房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差，投資數(shù)額巨大，投資回收周期較長，需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　4.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　（1）市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)風(fēng)險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。

　　（2）非市場風(fēng)險又稱個別風(fēng)險或非系統(tǒng)風(fēng)險，是指投資者可以控制的風(fēng)險。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平；使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

　　5.投資組合

　　對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。由投資組合理論引申出來的資本資產(chǎn)定價模型能更好地分析風(fēng)險與收益的關(guān)系。公式是E（rj）＝rf+βj[E（rm）－rf].含義是：一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)（這里假定應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。