第1講　房地產(chǎn)投資與投資風險（上）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎知識的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　了解：房地產(chǎn)投資風險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風險類型及其對投資者行為的影響。

　　要點說明

　　1.投資與房地產(chǎn)投資

　　（1）投資是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

　?。?）投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。

　　固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。

　　流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。

　?。?）投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動；投資具有時間性；投資的目的在于得到報酬（即收益）；投資具有風險性，即不穩(wěn)定性。

　?。?）投資的作用：投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力；投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)；投資可以促進人民生活水平的提高；投資有利于國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。

　?。?）房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發(fā)投資。商品房建設投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　2.房地產(chǎn)投資的特性

　　（1）位置固定性或不可移動性；

　　（2）壽命周期長；

　?。?）經(jīng)濟壽命和自然壽命；

　?。?）適應性；

　?。?）各異性；

　?。?）政策影響性；

　?。?）專業(yè)管理依賴性；

　?。?）相互影響性。

　　3.房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　?。?）房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

　　房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　?。?）房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平，易于獲得金融機構(gòu)的支持，能抵消通貨膨脹的影響，提高投資者的資信等級；房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差，投資數(shù)額巨大，投資回收周期較長，需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　4.房地產(chǎn)投資的風險

　　房地產(chǎn)投資的風險是指為未獲得預期收益可能性的大小。

　?。?）市場風險又稱系統(tǒng)風險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。

　?。?）非市場風險又稱個別風險或非系統(tǒng)風險，是指投資者可以控制的風險。

　　風險對房地產(chǎn)投資決策的影響：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平；使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險。

　　5.投資組合

　　對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。由投資組合理論引申出來的資本資產(chǎn)定價模型能更好地分析風險與收益的關(guān)系。公式是E（rj）＝rf+βj[E（rm）－rf].含義是：一個投資項目在某一時間段上的預期收益等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風險的相關(guān)系數(shù)（這里假定應用了適當?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風險投資項目收益率之差。