晉建房函字[2008]382號

各市建設局、房地產(chǎn)管理局：

　　為了更好地貫徹執行《房屋登記辦法》，我廳起草了《房屋登記辦法》實(shí)施細則（征求意見(jiàn)稿）（全文請登陸山西省建設信息網(wǎng)http://www.sxjs.gov.cn/下載）。請你們根據《物權法》等法律、法規，結合房屋登記工作實(shí)際，對《房屋登記辦法》實(shí)施細則提出修改意見(jiàn)，并于10月底前報我廳房地產(chǎn)業(yè)處。

二OO八年十月十七日

《房屋登記辦法》實(shí)施細則（征求意見(jiàn)稿〉

　　第一條（法律及政策依據） 為了規范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設部《房屋登記辦法》等法律、規章，制定本細則。

　　第二條（統一登記制度，落實(shí)《辦法》3、4章《物權法》10條及《房地產(chǎn)法》第2條）本細則適用于本省行政區域內的房屋登記。

　　本細則所稱(chēng)房屋包括建筑物、構筑物及特定空間。

　　本細則所稱(chēng)房屋登記，是指房地產(chǎn)主管部門(mén)依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　第三條（落實(shí)辦法第2條及《房地產(chǎn)法》53條）  房屋權力的取得、轉移、變更、抵押、典當、滅失和終止，均應辦理登記。

　　第四條（統一登記部門(mén)，依據物權法第36條、《辦法》1、4、5條）省建設行政主管部門(mén)負責本省房屋登記的指導、監督工作。

　　市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其設置的房屋登記機構負責本行政區域的房屋登記工作。

　　第五條（落實(shí)統一登記制度：統一文本，落實(shí)《辦法》第5、95條）  全省城市和農村使用全國統一的房屋權屬證書(shū)；市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其設置的房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿及有關(guān)的登記文本、表格；對房屋登記簿、房屋檔案及有關(guān)證書(shū)、文本、表格填寫(xiě)與管理采用統一標準。

　　第六條（登記簿效力及與舊政策的銜接，落實(shí)《辦法》第5條及建設部辦公廳08年249號文件）  房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其設置的房屋登記機構管理。

　　2008年7月1日前已辦理房屋權屬登記的房屋，應當利用房屋權利人辦理其他登記或利用房屋檔案在2010年前建立登記簿，權利人或者利害關(guān)系人認為有錯誤或有異議的，可以提請更正。

　　第七條（登記人員資格，落實(shí)《辦法》第6條）  從事房屋登記審核工作的人員，應當經(jīng)國家建設行政主管部門(mén)或省建設行政主管部門(mén)統一培訓，取得房屋登記上崗證書(shū)，持證上崗。

　　第八條（落實(shí)《辦法》第7條第2款，公告的問(wèn)題）  房屋登記機構對有關(guān)登記事項進(jìn)行公告時(shí)，公告應張貼于申請登記房屋所在地的顯著(zhù)位置或刊登在房屋所在地發(fā)行的主要報紙或者登記機構的網(wǎng)站等公開(kāi)媒介上。集體土地上的房屋登記公告，登記機構應當將登記事項在房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織辦公地點(diǎn)公告欄上公告。

　　公告期為公告之日起60日。

　　在公告期間，利害關(guān)系人可以向登記機構提出異議。

　　第九條（公示載體，落實(shí)《辦法》第9條）  房屋登記機構可以在政府網(wǎng)站、登記機構公示欄或其他方便申請人了解的場(chǎng)所公示房屋登記需要提交的材料目錄和申請登記程序。

　　第十條（落實(shí)《辦法》第13條）  部分共有人因下落不明無(wú)法共同申請房屋登記的，應通過(guò)人民法院宣告失蹤或宣告死亡等法定程序確定房產(chǎn)的代管人或繼承人后，由代管人或繼承人與其他共有人共同申請登記。

　　第十一條（落實(shí)《辦法》第14條監護人的問(wèn)題）  未成年人、無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力人的房屋，應當由其法定監護人代為申請登記。

　　無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力人的監護人申請房屋登記，應當提交法院出具的被代理人無(wú)完全民事行為能力或者限制民事行為能力的證明和監護人身份的材料。

　　被監護人的房屋申請轉移或者抵押登記，監護人還應當提供經(jīng)公證的轉移、抵押房屋目的是為被監護人利益的書(shū)面保證。

　　登記機構應當將有關(guān)未成年人、無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人及其監護人的相關(guān)信息在登記簿中進(jìn)行附記。

　　第十二條（落實(shí)《辦法》第15條第1款）  境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其委托書(shū)應當按照國家有關(guān)規定進(jìn)行公證或者認證。房屋登記申請人提供的證明文件原件是外文的，應當提供有資格的或公正部門(mén)認可的翻譯機構出具的中文譯本。

　　申請人提供的登記材料中有港、澳、臺和外國機構或者其他的境外機構出具的證明文件的，應當按規定辦理公證或者認證。

　　第十三條（落實(shí)《物權法》第十二條，《辦法》第18條）  房屋登記部門(mén)應當就申請人的申請登記事項詢(xún)問(wèn)申請人，詢(xún)問(wèn)結果經(jīng)申請人簽字后，隨申請材料一并存檔。

　　申請人對房屋登記事項詢(xún)問(wèn)內容的真實(shí)性和詢(xún)問(wèn)結果負責。

　　第十四條（實(shí)地查看，落實(shí)《辦法》第19條）  房屋登記機構工作人員實(shí)地查看時(shí)，應當制作查看記錄；申請人應當予以配合。申請人不配合，導致無(wú)法完成查看的，工作人員應當在查看記錄中記載，并可以據此作出不予以受理或不予登記的決定。

　　申請登記的證明文件與實(shí)地查看情況不一致的，房屋登記部門(mén)應當作出不予登記的決定。

　　第十五條（撤回登記申請落實(shí)《辦法》第17條、21條）  登記機構受理登記申請應當出具受理書(shū)面憑證。登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。撤回申請應當以書(shū)面形式提出。共同申請的應當由共有人共同向登記部門(mén)提出撤回申請；代理申請的，代理人應當依據撤回申請的授權委托提出撤回申請。

　　申請人撤回登記申請，已交的登記費不予退還。

　　第十六條（共有權證明，落實(shí)《辦法》第25條）  對共有房屋的登記、應當向共有人每人發(fā)一本權屬證書(shū)，并注明“共有”字樣；按份共有的注明各自的份額。

　　第十七條（權屬證書(shū)補發(fā)，落實(shí)《辦法》第27條）  補發(fā)房屋權屬證書(shū)的時(shí)間為60天。

　　第十八條（落實(shí)《辦法》第27條）  房屋權屬證書(shū)、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開(kāi)發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明公告，公告時(shí)間為60天，聲明內容要有遺失證件的號碼等主要內容，報刊遺失聲明等材料存入檔案。補發(fā)的房屋權屬證書(shū)、登記證明應重新編號，注明“補發(fā)”字樣。換發(fā)、補發(fā)房屋權屬證書(shū)，登記部門(mén)收取證書(shū)工本費，不收登記費。

　　第十九條（落實(shí)《辦法》第28條）  登記薄應當單獨存放，不得與其他登記材料或房屋產(chǎn)權檔案混放。

　　第二十條（信息系統建設的要求。落實(shí)《辦法》第29條，建設部信息系統建設綱要）  各地房地產(chǎn)管理部門(mén)應當整合商品房預售許可、預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測繪、檔案管理、統計、信息發(fā)布和安全系統，實(shí)現產(chǎn)權信息共享和異地查詢(xún)。

　　第二十一條（落實(shí)《辦法》第30、32、37等關(guān)于身份證明）  委托代理人申請房屋登記時(shí)，代理人除應當提交授權委托書(shū)和其身份證明外，還應當提交委托人的身份證明。

　　第二十二條（落實(shí)《辦法》第30條第5項）  申請房屋初始登記，“房屋已竣工的證明”采用建設主管部門(mén)出具的單體工程竣工備案證明或開(kāi)發(fā)主管部門(mén)出具的住宅小區綜合驗收備案證明。個(gè)人自建房屋，凡建筑面積在300平方米以下的，可由居民委員會(huì )、村委、建設單位或申請人出具竣工證明。

　　第二十三條（落實(shí)《辦法》第30條第3項）  登記部門(mén)應當將建設用地使用權證明中的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限、土地性質(zhì)等土地信息，記載于登記簿及房屋權屬證書(shū)。其中住宅小區內的房屋的土地信息，按小區用地的綜號填寫(xiě)。

　　第二十四條（落實(shí)《辦法》第31條）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請房屋所有權初始登記時(shí)， 應當對建筑區劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并代為申請登記，登記簿上記載的權利人為“**區域的全體業(yè)主”。

　　第二十五條（落實(shí)《辦法》第32條，變更登記）共同共有轉為不等額按份共有、不等額按份共有轉為共同共有或者等額按份共有的份額發(fā)生變化的，當事人應當申請轉移登記。

　　婚姻存續期間已登記為夫妻共有的房屋改為單方所有或者婚前登記在夫妻一方名下，婚后夫妻申請改為共有的應當辦理轉移登記。

　　第二十六條（落實(shí)《辦法》第32條）  當事人申請轉移登記提交的贈與合同、受遺贈證明、繼承證明等應當辦理公證。

　　第二十七條（落實(shí)《辦法》第33條第5款37條第5款中的“其他必要材料”）凡涉及房屋分割、合并等有關(guān)面積發(fā)生變化的登記、應當提交有房屋面積測繪資格的測繪單位提供的測繪報告。

　　拍賣(mài)取得的房屋（無(wú)買(mǎi)賣(mài)合同），應提交有關(guān)部門(mén)的《拍賣(mài)確認書(shū)》，拆遷中房屋補償取得的房屋提供拆遷安置協(xié)議（互換合同）。

　　第二十八條（落實(shí)《辦法》第34條）抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，可以由抵押人和抵押權人先申請辦理抵押權注銷(xiāo)登記；抵押權隨房屋所有權轉移的，應當由抵押人和房屋受讓人共同申請辦理他項權利轉移登記，并提供抵押權人同意他項權利轉移的書(shū)面文件和他項權利證書(shū)。

　　第二十九條（先所有權登記后其他登記，落實(shí)《物權法》第15條、31條，《辦法》第35條）  除預告登記和法律法規規定的登記外，未經(jīng)初始登記的房屋，不得辦理其他房屋權力登記。房屋權利人在申請房屋初始登記前死亡的，其繼承人或其他合法的權利承受人應當在辦理繼承等轉移登記手續前，憑相關(guān)的建房手續及繼承遺產(chǎn)公證申請補辦房屋初始登記手續。法人或其他組織在申請房屋登記前終止的，其合法的權利承受人應當在辦理轉移登記時(shí)代為申請補辦房屋登記手續。

　　當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅房屋權力的合同后，未辦理登記的（此情況符合物權法15、28、29、30、及《辦法》規定的申請原則），在再次處分房屋權力時(shí)應當補辦登記。因有關(guān)材料丟失等原因無(wú)法補辦登記的，應當通過(guò)民事訴訟程序解決。

　　第三十條（落實(shí)《辦法》第35條第2款）  因人民法院、仲裁委員會(huì )生效的法律文書(shū)或人民法院協(xié)助執行通知書(shū)要求登記機構予以登記的，房屋登記部門(mén)應當予以辦理登記。但法院要求登記的事項與登記簿的記載有沖突（如其他法院已查封、預查封），或被執行房屋未辦理初始登記的，登記部門(mén)應當書(shū)面告知人民法院相關(guān)情況。

　　第三十一條（落實(shí)《辦法》第36條第2、3、5項《物權法》第77條）

　　共同共有轉為等額按份共有，或者等額按份共有轉為共同共有的，當事人可申請變更登記。

　　因房屋用途改變、或因房屋翻建、擴建致使面積增減而申請變更登記的，應出具規劃部門(mén)批準的有關(guān)證明文件。

　　集體土地依法轉為國有土地的，已經(jīng)登記的房屋應當憑原房屋權屬證書(shū)、國有土地使用權證等證明文件辦理變更登記，并換發(fā)房屋權屬證書(shū)。

　　第三十二條（落實(shí)《辦法》第38、76條）） 異議登記、注銷(xiāo)登記在記載于房屋登記簿后，由房屋登記機構出具授理書(shū)，作為申請人的登記憑證。

　　第三十三條（落實(shí)《辦法》第38、39條，《物權法》第15、28、30、72條，《擔保法》第51條，拆遷房屋和設有他項權房屋的注銷(xiāo)登記）  房屋拆除后，拆遷人申請房屋注銷(xiāo)登記手續時(shí)，應當提交政府的拆遷許可文件及被拆遷房屋的房屋權屬證書(shū)。

　　因放棄房屋所有權而申請注銷(xiāo)登記的，應當提交放棄所有權的書(shū)面聲明，并提交利害關(guān)系人同意注銷(xiāo)的證明。

　　第三十四條（落實(shí)《辦法》第40條）  設有抵押權、地役權、預告登記或者已經(jīng)查封的房屋，在申請辦理房屋所有權注銷(xiāo)登記時(shí)，應當提交抵押權人、地役權人、預告登記權利人或者執行查封的法院出具的書(shū)面同意文件，并辦理抵押權、地役權、預告登記注銷(xiāo)手續，申請法院解除查封手續。

　　第三十五條（落實(shí)《辦法》第41條）在舊城改造、棚戶(hù)區改造以及城市建設中，經(jīng)登記的房屋所有權消滅后，原權利人不申請注銷(xiāo)登記的，房屋登記部門(mén)應當依據市、縣政府的生效文件，辦理房屋所有權注銷(xiāo)登記。

　　第三十六條（落實(shí)《辦法》第42、43、44條）辦理房屋抵押權登記，申請人與依法提交的材料、申請登記的房屋與登記簿記載的權利主體應當一致。登記部門(mén)在受理、審核環(huán)節應當對房屋權利信息、房屋所有權證書(shū)、房屋狀況記載等信息與登記簿進(jìn)行核查，符合規定條件的，登記部門(mén)將有關(guān)事項記載于登記簿，并向申請人（債權人）發(fā)放他項權利證書(shū)。

　　第三十七條〈落實(shí)《辦法》第47條）  變更或轉移他項權利后，他項權利設立的時(shí)間不變，房屋登記機構應當在登記簿上記載變更登記或轉移登記的時(shí)間。

　　第三十八條（落實(shí)《辦法》第48條）  主債權已消滅，抵押權已實(shí)現或抵押權人放棄抵押權等法律法規規定抵押權消滅的，當事人應當辦理抵押權注銷(xiāo)登記。權利人拒絕申請抵押權注銷(xiāo)登記的，利害關(guān)系人可依法請求確認權利、排除妨害，依法注銷(xiāo)房屋他項權利。

　　第三十九條（落實(shí)《辦法》第50條、51條，依據《物權法》第180條第一款第五項）債務(wù)人或者第三人的房屋、正在建造的建筑物可以設立最高額抵押。最高額抵押權一經(jīng)設立登記，其間再發(fā)生新的債權登記部門(mén)不再辦理登記。

　　第四十條（落實(shí)《辦法》第52條）已經(jīng)存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權時(shí)，房屋登記部門(mén)應當將已經(jīng)存在的債權記入最高額抵押擔保的債權范圍內辦理登記。

　　第四十一條（落實(shí)《辦法》第54條）最高額抵押權登記后，抵押物坐落的、街道、面積等發(fā)生變化，最高額抵押權人與抵押人協(xié)議變更抵押權順位的，當事人應當申請最高額抵押權變更登記。

　　第四十二條（落實(shí)《辦法》第55、56條，《物權法》第204條）  申請最高額抵押權變更登記和轉移登記時(shí)，應當提交抵押當事人關(guān)于最高額抵押權擔保的債權尚未確定的書(shū)面聲明。

　　第四十三條（落實(shí)《辦法》第57條。實(shí)現債權時(shí)，實(shí)際數額的確定，既變現為普通抵押）  申請最高額抵押權確定登記時(shí)，申請人提交的“最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料”是指抵押當事入關(guān)于最高額抵押權擔保的債權確定的書(shū)面協(xié)議或者人民法院、仲裁委員會(huì )確定債權數額的生效法律文書(shū)。

　　第四十四條（落實(shí)《辦法》第58條，實(shí)際數額的確定）  最高額抵押權確定登記時(shí)，房屋登記部門(mén)應當將最高額抵押權確定的事實(shí)和原因、確定的時(shí)間和債權數額記載于登記簿。

　　第四十五條（落實(shí)《辦法》第60條第5項，房、地不得分別抵押）  建房前土地使用權已單獨設立抵押，建房時(shí)又申請房屋抵押登記的，應當取得抵押權利人的書(shū)面同意。否則，申請人應當先辦理土地使用權抵押注銷(xiāo)登記，登記機構方可以辦理在建工程抵押登記或預購商品房抵押預告登記和房屋抵押權登記。

　　第四十六（落實(shí)《辦法》第65條）  地役權設立登記的，房屋登記機構應當將登記事項先記載于供役地房屋登記簿，再記載于需役地房屋登記簿。地役權轉移、變更和消滅的應在登記簿上記載。

　　第四十七條（落實(shí)《辦法》第66條） 地役權的設立、轉移、變更、注銷(xiāo)登記應當由當事人共同申請。

　　未辦理登記的地役權（根據合同設立地役權）發(fā)生變更、轉移的，當事人申請登記，登記部門(mén)應當先辦理地役權設立登記，再辦理地役權變更、轉移登記。

　　第四十八條（落實(shí)《辦法》第68條第二款）  已經(jīng)辦理預告登記的房屋，具備辦理房屋登記條件的，當事人應當自能夠進(jìn)行房屋登記之日起在三個(gè)月內辦理房屋登記，否則，預告登記失效。當事人申請辦理房屋登記，預告登記時(shí)已向登記機構提交的材料不再重復提交，只提交按規定缺少的材料。

　　已辦理了預告登記的商品房屋，具備了登記條件后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不配合相應登記的，預購人可單方申請辦理房屋登記手續。

　　第四十九條（物權法》第20條第2款）預告登記失效的，預告登記申請人應當申請注銷(xiāo)預告登記。

　　第五十條（貫徹《辦法》第74條）權利人可以就房屋的自然狀況、權利內容以及其他事項與真實(shí)狀況不一致的情形申請更正登記，但不得就房屋的權利歸屬申請更正登記。

　　利害關(guān)系人可以就房屋權利歸屬、權利內容以及其他事項與真實(shí)狀況不一致的情形申請更正登記。

　　第五十一條（落實(shí)《辦法》第74條）申請更正登記的權利人是指房屋登記簿記載的權利人。申請更正登記的利害關(guān)系人是指對登記簿記載的權利的歸屬存有異議，認為權利內容與實(shí)際狀況不符從而損害自己利益，并且有一定證據證明的人。

　　第五十二條  按《物權法》第19條第2款的規定，利害關(guān)系人不能提供權利人同意更正的證明材料的，申請人可申請異議登記。

　　根據《物權法》第19條第2款的規定，異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內就異議事項提起訴訟或申請仲裁，并向登記機構提交人民法院或仲裁委員會(huì )出具的證明。

　　第五十三條  涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿記載錯誤，房屋登記機構應書(shū)面通知有關(guān)權利人在規定期限內辦理更正登記。“規定期限”自送達之日起在30個(gè)工作日內，當事人應當辦理更正登記。當事人未申請，或已申請更正，但尚未辦理完畢的，房屋登記機構應當暫緩辦理處分登記。

　　第五十四條  申請人在15日內向登記機構提交法院或仲裁機構受理訴訟文件的，異議登記繼續有效。

　　異議登記申清人未在15日內向登記機構提交人民法院或向仲裁委員會(huì )出具的證明的，房屋登記簿記載的權利人可以申請注銷(xiāo)異議登記。

　　登記機關(guān)應當根據生效后的的法律文書(shū)以及有關(guān)當事人的申請作出登記的決定。

　　第五十五條  異議登記期間，異議登記申請人可以申請注銷(xiāo)異議登記。房屋登記簿記載的權利人可以持人民法院或仲裁委員會(huì )證明異議不成立的生效法律文書(shū)等材料，申請注銷(xiāo)異議登記。

　　第五十六條（落實(shí)《辦法》第78、79條）  異議登記未注銷(xiāo)的，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，應當先申請注銷(xiāo)異議登記。

　　第五十七條（落實(shí)《辦法》第81條）  對撤銷(xiāo)登記的，登記機構應當作出書(shū)15決定，送達原權利人，收回房屋所有權證、房屋他項權證或者登記證明；無(wú)法收回的，登記部門(mén)可以公告證書(shū)或者登記證明作度。

　　第五十八條（貫徹《辦法》第82條）  集體土地范圍內房屋所有權登記的申請人為農村集體經(jīng)濟組織、農村集體經(jīng)濟組織成員和鄉鎮、村企業(yè)。

　　集體組織成員為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)依法建設的房屋或基礎設施，應當給予登記；

　　因升學(xué)、兵役、婚姻等正常人口遷徙成為非農村集體成員的人申請在原集體土地上的房屋進(jìn)行登記的，應當給予登記；

　　非農村集體經(jīng)濟組織成員因繼承行為申請轉移登記的，房屋登記機構應予以登記；

　　城市人口依法遷入農村并成為農村集體組織成員，申請房屋登記的，房屋登記機構應當予以登記。

　　本條各款登記申請，當事人應當提交房屋所在地集體組織的證明。

　　第五十九條  村民住房因分割等導致獨立建筑為多個(gè)所有權人所有的，已有明確固定界限并可以獨立使用的層、間可以作為基本單元申請房屋登記。

　　第六十條  《房屋登記辦法》第83條第1款第（四）項所稱(chēng)符合城鄉規劃的證明，主要是指縣級以上人民政府規劃管理部門(mén)出具的規劃許可證明文件。規劃法實(shí)施前建造的房屋，由鄉人民政府等有關(guān)政府部門(mén)出具。

　　房屋建造時(shí)規劃管理部門(mén)尚未在當地頒發(fā)《建設工程規劃許可證》的，申請人應當提交房屋所在地鄉鎮、街道以上人民政府認可的建房證明材料。

　　申請登記的村民住房，與其他所有人的住房相毗連的，需要由相毗連房屋的所有權人出具相應的證明材料，以明確毗連墻體的權利歸屬情況。

　　第六十一條（落實(shí)《辦法》第96條，《物權法》第115條）  權利人申請附屬房屋、附屬設施單獨進(jìn)行登記的，登記部門(mén)應當予以登記。