判斷題

　　1、償債基金折舊法的特點(diǎn)是每年的折舊額均相同，且比直線(xiàn)折舊法計算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯

　　2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無(wú)限年，預計其未來(lái)第一年的總收益和總費用分別為30萬(wàn)元和877元，此后每年的總收益和總費用會(huì )在上一年的基礎上增加2％，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為275萬(wàn)元。
　　A、對
　　B、錯

　　3、假設開(kāi)發(fā)法可用于拆遷補償估價(jià)。
　　A、對
　　B、錯

　　4、用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，對比較實(shí)例為拍賣(mài)、招標的價(jià)格，需進(jìn)行交易情況修正。
　　A、對
　　B、錯

　　5、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢與其當前價(jià)位的高低可以無(wú)關(guān)。
　　A、對
　　B、錯

　　6、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權益的價(jià)格，故其權益在估價(jià)中要比物質(zhì)實(shí)體更重要。
　　A、對
　　B、錯

　　7、長(cháng)期趨勢法既可以用于預測房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數。
　　A、對
　　B、錯

　　8、估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為過(guò)去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)卻可以是過(guò)去或現在、未來(lái)。
　　A、對
　　B、錯

　　9、購買(mǎi)年不是預期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯

　　10、同一建筑物在不同時(shí)期的重置成本是相同的。
　　A、對
　　B、錯

　　11、不論估價(jià)目的如何，委托方所委托的估價(jià)對象的范圍，必須是估價(jià)人員應當評估的估價(jià)對象的范圍。
　　A、對
　　B、錯

　　12、房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)是由供給和需求決定的，需求減少，則價(jià)格會(huì )下降。
　　A、對
　　B、錯

　　13、綜合還原利率：土地還原利率＋建筑物還原利率。
　　A、對
　　B、錯

　　14、人口高密度地區，必定導致對房地產(chǎn)的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區的房地產(chǎn)價(jià)格必然超高。
　　A、對
　　B、錯

　　單項選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元。若投保火災險，其投保價(jià)值應為( )萬(wàn)元。
　　A、100
　　B、70
　　C、60
　　D、40

　　2、用市場(chǎng)比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常要對比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、( )個(gè)別因素修正。
　　A、環(huán)境因素
　　B、質(zhì)量因素
　　C、區域因素
　　D、新舊程度

　　3、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　4、某寫(xiě)字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為1000萬(wàn)元，建筑面積為5000平方米，其基地的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬(wàn)元，附近類(lèi)似寫(xiě)字樓(包含土地和建筑物)的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元／平方米，則該寫(xiě)字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應為( )萬(wàn)元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　5、假設開(kāi)發(fā)法中預期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)不可用( )求取。
　　A、市場(chǎng)比較法
　　B、收益法
　　C、成本法
　　D、長(cháng)期趨勢法

　　6、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1050元／平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為1100元／平方米，資本化率均為8％，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格( )乙房地產(chǎn)的價(jià)格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、B或C

　　7、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數合計法
　　D、直線(xiàn)折舊法

　　8、選取可比實(shí)例時(shí)，應注意所謂地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性，是指所選取的可比實(shí)例應與估價(jià)對象處于( )。
　　A、同一地區
　　B、同一城市
　　C、同一供求范圍內的類(lèi)似地區
　　D、A或C

　　9、用成本法評估新建房地價(jià)格的基本公式為：新建房地價(jià)格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設施建設費用
　　D、市政設施建設費用

　　10、某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7％和8％。某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元／平方米，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25

　　11、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權人購買(mǎi)乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應為( )。
　　A、50萬(wàn)元
　　B、55萬(wàn)元
　　C、60萬(wàn)元
　　D、60萬(wàn)元以上

　　12、某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于( )供求狀況。
　　A、本地區房地產(chǎn)的
　　B、全國房地產(chǎn)的
　　C、本地區本類(lèi)房地產(chǎn)的
　　D、本類(lèi)房地產(chǎn)的

　　13、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。
　　A、可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％
　　B、可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2％
　　C、可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04％

　　14、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現值=( )
　　A、房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限
　　B、房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限
　　C、房屋重置價(jià)格×成新度
　　D、房屋重置價(jià)格-年折舊額

　　15、其他條件相同，期房?jì)r(jià)格一般( )現房?jì)r(jià)格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、不可比

　　16、某宗房地產(chǎn)采用三種估價(jià)方法得出的結果分別為820、850和900萬(wàn)元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評估價(jià)格為( )萬(wàn)元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　17、某開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)某別墅區時(shí)，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價(jià)格下降，這是因為( )。
　　A、市場(chǎng)不景氣
　　B、該別墅區的環(huán)境條件變差
　　C、該別墅區的單位開(kāi)發(fā)成本降低
　　D、開(kāi)發(fā)商獲得滿(mǎn)意的利潤即可

　　18、房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個(gè)組成部分的各個(gè)項目的完好、損壞程度來(lái)劃分的，共分為( )。
　　A、四類(lèi)
　　B、五類(lèi)
　　C、六類(lèi)
　　D、七類(lèi)

　　19、對比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用( )。
　　A、一般物價(jià)指數
　　B、建筑材料價(jià)格指數
　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數
　　D、定額調整系數

　　20、某類(lèi)房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買(mǎi)者自有資本要求的年收益率12％，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　21、從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應( )。
　　A、越高
　　B、越低
　　C、不變
　　D、越可靠

　　22、一般損壞房的成新度為( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成

　　23、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　24、甲土地的單價(jià)2100元／平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元／平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、難以判斷

　　25、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應選取( )成本作為評估依據。
　　A、類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)
　　B、類(lèi)似房地產(chǎn)的最高
　　C、類(lèi)似房地產(chǎn)的最低
　　D、該宗房地產(chǎn)的實(shí)際

　　26、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì )( )。
　　A、上升
　　B、下[降
　　C、不變
　　D、升降難定

　　27、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價(jià)為100萬(wàn)元，根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價(jià)格應為( )萬(wàn)元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40

　　28、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
　　A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房
　　C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房

　　多項選擇題

　　1、各類(lèi)房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結構3％
　　B、磚木結構一等6％
　　C、磚混結構一等0％
　　D、簡(jiǎn)易結構0％

　　2、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的的可能是( )。
　　A、買(mǎi)賣(mài)
　　B、抵押貸款
　　C、拆遷補償
　　D、保險

　　3、房屋估價(jià)時(shí)，確定其面積的依據有：( )。
　　A、房屋所有權證所載面積
　　B、房屋現有實(shí)際面積(當實(shí)際面積大于房屋所有權證所載面積時(shí))
　　C、建筑竣工圖所載面積(當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時(shí))
　　D、房屋買(mǎi)賣(mài)合同所載面積

　　4、估價(jià)上真實(shí)、客觀(guān)、合理的價(jià)格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價(jià)格
　　B、對交易雙方來(lái)說(shuō)經(jīng)濟上合理的價(jià)格
　　C、正常交易情況下形成的價(jià)格
　　D、政府規定或希望的價(jià)格

　　5、用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)時(shí)，遇有下列臨街地，需進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正：( )。
　　A、路角地
　　B、一面臨街的長(cháng)方形地
　　C、梯形地
　　D、一面臨街的三角形地

　　6、下列各種價(jià)格中肯定是事實(shí)的有( )。
　　A、不能作為可比實(shí)例的交易實(shí)例價(jià)格
　　B、可比實(shí)例價(jià)格
　　C、非公平市價(jià)
　　D、評估價(jià)格

　　7、用成本法評估商品住宅的價(jià)格時(shí)，其中的土地價(jià)格可用( )求取。
　　A、市場(chǎng)比較法
　　B、基準地價(jià)修正法
　　C、假設開(kāi)發(fā)法
　　D、成本法

　　8、下列說(shuō)法正確的是：( )。
　　A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例
　　B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例
　　C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例
　　D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

　　9、用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，在估算利息時(shí)必須把握( )。
　　A、計息方法
　　B、資本化率
　　C、計息基礎
　　D、計息期

　　10、受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應明確的估價(jià)基本事項有：( )。
　　A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B、估價(jià)目的
　　C、估價(jià)對象
　　D、估價(jià)原則

　　11、運用成本法評估房屋價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結論準確性的因素有：( )。
　　A、估價(jià)人員所確認的房屋成新度的準確性
　　B、會(huì )計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性
　　C、房屋結構類(lèi)型確認的正確與否
　　D、房屋重置價(jià)格的準確性

　　12、對確定資本化率有參考依據的有( )。
　　A、折舊率
　　B、物價(jià)指數
　　C、銀行貼現率
　　D、投資回報率

　　13、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經(jīng)有過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系
　　B、購買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)
　　C、交易稅費由買(mǎi)方承擔
　　D、賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情

　　14、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀

　　判斷題答案

　　1、A　2、A　3、B　4、A　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B　13、B　14、B

　　單項選擇題答案

　　1、B　2、C　3、B　4、D　5、C　6、B　7、C　8、D　9、B　10、B　11、B　12、C　13、D　14、C　15、B　 16、B　17、B　18、B　19、C　20、A　21、A　22、C　23、C　24、D　25、A　26、B　27、B　28、C|

　　多項選擇題答案

　　1、BD　2、ABC　3、AC　4、BC　5、ACD　6、ABC　7、ABC　8、AD　9、ACD　10、ABC　11、ACD　12、CD　13、BCD　14、ABD

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