一、問題的提出隨著國家宏觀調控的進一步加強和銀行對房地產信貸的緊縮，房地產貸款的放貸比例也越來越低。

　　許多從事房地產信貸的中介公司的業(yè)務受到了很大的影響。一些不法分子開始利用抵押貸款估價報告文本制作中存在的缺陷，不惜采用挖補、粘貼、復印等方式，篡改抵押貸款估價報告結論，蒙騙銀行。他們利用某些信貸中介公司及銀行信貸員的私欲，相互勾結，“克隆”房地產權證、私刻房地產估價機構公章和估價師印章、偽造和篡改抵押貸款估價報告等手段，無中生有，肆無忌憚地騙取銀行貸款，產生了嚴重的后果。此外，由于銀行抵押貸款估價報告的收費低、時間緊，一些估價機構為了節(jié)約成本、提高效率，采用的估價報告格式是簡化版本，也極易被偽造和篡改。以上情況使得抵押貸款估價報告被偽造和篡改的風險驟增。

　　二、偽造報告、篡改結論的手段今年中國銀行監(jiān)督委員會在滬進行的一次房地產信貸例行抽查時發(fā)現(xiàn)：

　　本市一家著名的大銀行房地產信貸業(yè)務中，有三家上海A級房地產估價機構的估價報告被不法分子多次偽造和篡改。其手段五花八門，觸目驚心。確實應該引起房地產估價機構同行們的嚴重關注和極大警惕！

　　手段之一：利用某些估價機構采用活頁式估價報告裝訂格式和估價報告邊縫上缺蓋騎縫章印的缺陷。不法分子把活頁式估價報告拆開，采用挖補、粘貼、重新復印等方式，修改載有估價結論的一頁，篡改估價報告結論，然后重新裝訂成冊，蒙騙取得銀行對房地產的高額貸款。

　　手段之二：利用有些估價師的文本制作習慣——以“此頁無正文”的形式，將房地產估價師章印、簽字和機構公章的最后一節(jié)單獨成一頁，從而使估價結論與有房地產估價師章印、簽字、機構公章的頁碼相分離，篡改估價報告結論。

　　手段之三：采用委托估價機構評估同一樓盤的兩套不同面積的房屋，利用兩份同一樓盤不同面積的真實報告，進行抽頁、換頁，用張冠李戴的方式，篡改估價報告結論。

　　手段之四：勾結估價機構內部極個別的職業(yè)道德敗壞的估價師，里應外合，利用估價機構內部管理上的疏忽，躲避估價質量監(jiān)管，偷蓋機構印章、法人印章和估價師印章，出具虛假估價報告，蒙騙銀行。

　　手段之五：采用惡劣手段，不惜犯罪，“克隆”房地產權證，全套私刻機構印章、法人印章和估價師印章，完全假冒估價機構抵押貸款估價報告，騙取銀行貸款后，逃之夭夭。

　　三、估價報告制作中存在的風險隱患關于房地產評估時如何規(guī)避風險，各估價機構都有的經驗，而且頗有心得。

　　但是對于房地產估價的最終產品——估價報告的文本制作的風險意識，往往是缺少關注、警惕不夠。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，本市的估價機構抵押貸款估價報告的文本制作存在著以下隱患：一是采用活頁式報告裝訂居多；二是估價報告邊縫上缺蓋騎縫章印；三是報告扉頁缺少較難復制、篡改的“致委托方函”；四是估價結論與估價師印章、簽字、機構公章不在同一頁碼上。這些隱患都容易成為不法分子偽造和篡改估價報告的漏洞。

　　四、提出幾點防范措施估價機構如何防范抵押貸款估價報告文本制作的風險，既最大限度地增加不法分子的犯罪成本，又不增加或盡量少增加機構的管理成本，應成為估價機構共同關心的問題。

　　筆者建議采取如下措施用來彌補估價報告文本制作上存在的缺陷，供同行們參考：

　　1.對房地產抵押貸款估價報告執(zhí)行嚴格的管理制度，每份估價報告都由特快專遞送達銀行，減少中間環(huán)節(jié)。或者將“致委托方函”一頁直接傳真給銀行復核，防止篡改評估報告的不法行為發(fā)生。

　　2.估價報告裝訂盡量采用一次性、固定型不可拆裝訂，使報告不容易抽頁、換頁，起到防復制、篡改估價報告的作用。

　　3.估價報告的每頁邊縫應蓋有滾動式騎縫章印，倘若私改估價結論后，復印件的騎縫章印就會變黑。

　　4.報告每頁紙張的頁眉或頁腳要有明顯的機構標識的照片掃描圖形。復印件的機構標識照片掃描圖形就會變黑，以增加偽造難度。

　　5.估價報告的結論要和有估價師印章、簽字的部分在同一頁碼上，私改估價結論后，復印件的估價師印章和簽字就會變黑。

　　6.估價報告增加“致委托方函”，并附有估價結論、機構印章和法人印章。在估價結論前面一定要戴“帽”（指估價結論前要有委估對象的名稱。地址、面積的描述），防范不法分子利用兩份同一樓盤不同面積的真實報告進行抽頁、換頁，用張冠李戴方式，篡改估價報告。