滬房地資權[2004]114號

各區縣房地局、各房地產(chǎn)估價(jià)機構、市建設用地事務(wù)中心、區縣建設用地事務(wù)所：

　　根據建設部《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》的有關(guān)規定，結合上海實(shí)際情況，我局對《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》（滬房地資市[2002]67號）有關(guān)條款進(jìn)行了修改：

　　一、修改第五條為（拆遷估價(jià)委托）

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書(shū)面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。

　　估價(jià)機構接受估價(jià)委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　二、增加一條作為第六條（房屋拆遷估價(jià)機構確定）：

　　估價(jià)機構的確定應當公開(kāi)、透明，一般采取被拆遷人（即按照市政府規定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下簡(jiǎn)稱(chēng)：承租人〗及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆遷當事人通過(guò)協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機構。

　　采取投票方式的，由估價(jià)機構向拆遷人提出估價(jià)意向，拆遷人應當如實(shí)將有估價(jià)意向的估價(jià)機構名單（不得少于5家）提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內進(jìn)行投票。根據投票結果，按照簡(jiǎn)單多數的原則，得票數第一位的為拆遷基地的估價(jià)機構，第二位的為重新估價(jià)機構。拆遷人應當將投票結果進(jìn)行公告。

　　區縣房地局應當對投票、抽簽過(guò)程進(jìn)行監督，并可以邀請區縣監察委、街道辦事處等共同監督。

　　三、第七條改為第八條（拆遷人義務(wù)），修改為：

　　拆遷人應當如實(shí)向估價(jià)機構提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機構開(kāi)展現場(chǎng)查勘等工作。

　　拆遷人未如實(shí)提供有關(guān)資料、未履行委托合同約定的義務(wù)，造成估價(jià)失實(shí)或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。

　　四、增加一條作為第九條（被拆遷人義務(wù)）：

　　被拆遷人有義務(wù)向估價(jià)機構如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，并配合估價(jià)機構進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　五、增加一條作為第十條（估價(jià)人員現場(chǎng)查勘）：

　　房地產(chǎn)估價(jià)人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄， 拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)地查勘或不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。

　　六、增加一條作為第十一條（拒絕估價(jià)的處理）：

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘，致使房屋估價(jià)無(wú)法進(jìn)行的，估價(jià)機構可參照被拆除房屋同區域、同建筑類(lèi)型的房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　七、增加一條作為第十二條（抽樣估價(jià)）：

　　對成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價(jià)機構做抽樣估價(jià)報告。抽樣估價(jià)樣本比例不得低于同類(lèi)被拆遷房屋建筑面積的5％。 抽樣估價(jià)結果明顯低于被拆遷房屋所處區域最低補償單價(jià)標準的，拆遷人應當將抽樣估價(jià)的結果在拆遷范圍內進(jìn)行公示，估價(jià)機構可以不再出具分戶(hù)估價(jià)報告；但被拆遷人要求對其房屋進(jìn)行估價(jià)的，拆遷人應當委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。

　　八、增加一條作為第十三條（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）：

　　房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實(shí)施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　房屋拆遷估價(jià)報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限（包括延長(cháng)期限）。

　　九、第十一條改為第十七條（公示及咨詢(xún)），修改為：

　　估價(jià)機構在向拆遷人出具估價(jià)報告前，應當將拆遷估價(jià)的初步結果向拆遷當事人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

　　公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的估價(jià)報告（包括分戶(hù)估價(jià)報告）。拆遷人應當將分戶(hù)估價(jià)報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價(jià)報告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機構咨詢(xún)。估價(jià)機構應當向其解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。

　　十、第十二條改為第十八條（復估及重新委托估價(jià)），修改為：

　　拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，可以在收到估價(jià)報告或分戶(hù)估價(jià)報告之日起5日內，向原估價(jià)機構書(shū)面申請復估，也可以另行委托估價(jià)機構重新估價(jià)。

　　拆遷當事人向原估價(jià)機構書(shū)面申請復估的，估價(jià)機構應當在收到復估申請的3日內向申請人出具書(shū)面復估結論。估價(jià)機構調整估價(jià)結果的，還應向拆遷人出具調整后的估價(jià)報告并注明調整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價(jià)的，應當委托投票或者協(xié)商或者抽簽確定的重新估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。委托人需支付估價(jià)費用，受托的重新估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。

　　十一、第十三條改為第十九條（估價(jià)鑒定申請），修改為：

　　拆遷當事人對原估價(jià)機構的估價(jià)結果、復估結果有異議或者另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)商達不成一致意見(jiàn)的，可以自收到估價(jià)報告、復估結論或重估報告之日起15日內，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )組織的房屋拆遷估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)家委員會(huì )）申請鑒定。

　　拆遷當事人向專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定的，應當提交相應的估價(jià)報告（包括復估結論、重估報告）。

　　估價(jià)機構應當配合專(zhuān)家委員會(huì )的鑒定工作，向專(zhuān)家委員會(huì )提供估價(jià)報告、估價(jià)技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

　　十二、第十四條改為第二十條（專(zhuān)家鑒定），修改為：

　　專(zhuān)家委員會(huì )受理申請鑒定后，應當對相應估價(jià)報告的合法性、規范性、合理性進(jìn)行鑒定，并在收到申請后的10日內出具鑒定意見(jiàn)。

　　經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告合法、規范、合理的，估價(jià)結果作為房屋拆遷補償的依據；估價(jià)報告不合法或者不規范或者不合理的，由專(zhuān)家委員會(huì )指定其中一家估價(jià)機構進(jìn)行再估價(jià)。受指定的估價(jià)機構應在7日內出具再估價(jià)報告。

　　拆遷當事人對再估價(jià)的結果無(wú)爭議的，再估價(jià)結果作為拆遷補償的依據；拆遷當事人對再估價(jià)結果仍有爭議的，可以重新向專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。專(zhuān)家委員會(huì )應當在收到申請后的5個(gè)工作日出具鑒定意見(jiàn)。

　　十三、第十五條改為第二十一條（估價(jià)和鑒定收費），修改為：

　　房屋拆遷估價(jià)費由委托估價(jià)的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價(jià)鑒定費由申請人預交。經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告不合法或者不規范或者不合理的，鑒定費由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔；經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告、重估報告都合法、規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價(jià)費、鑒定費的收取標準按照市價(jià)格主管部門(mén)和市房地資源局的有關(guān)規定執行。

　　十四、第十七條第（三）款改為二十三條第（三）款，修改為：

　　不履行估價(jià)技術(shù)咨詢(xún)義務(wù)或者復估義務(wù)或重新估價(jià)義務(wù)的。

　　十五、第十七條增加一款作為第二十三條第（五）款：

　　估價(jià)報告多次被鑒定為不合法或者不規范或者不合理的；

　　十六、第十八條改為第二十四條（估價(jià)技術(shù)指導），修改為：

　　上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )負責對房屋拆遷估價(jià)工作進(jìn)行技術(shù)指導。

　　此外，對部分條款的文字和條款的順序作相應的調整和修改。

　　現將修改后的《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

　　上海市房屋土地資源管理局

　　二○○四年三月二十九日

　　上海市房屋拆遷評估管理暫行規定

　　第一條（制定依據）

　　為規范房屋拆遷估價(jià)行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細則》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際情況，制定本規定。

　　第二條（適用范圍）

　　凡在本市國有土地上進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)的，適用本規定。

　　第三條（從業(yè)資格）

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構從事房屋拆遷估價(jià)，應當具有經(jīng)上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地資源局）核準的房屋拆遷估價(jià)資格。

　　未取得房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構，不得接受房屋拆遷估價(jià)委托、出具估價(jià)報告或價(jià)格咨詢(xún)報告。

　　第四條（資格申請、核準及公布）

　　房地產(chǎn)估價(jià)機構可以向市房地資源局書(shū)面申請房屋拆遷估價(jià)資格。市房地資源局根據估價(jià)機構的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、估價(jià)技術(shù)水平、社會(huì )信譽(yù)等，結合房屋拆遷工作需要，予以核準。

　　核準的房屋拆遷估價(jià)機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構）名單，由市房地資源局予以公布。

　　第五條（拆遷估價(jià)委托）

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，并與其簽訂書(shū)面的房屋拆遷估價(jià)委托合同。

　　估價(jià)機構接受估價(jià)委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　第六條（房屋拆遷估價(jià)機構的確定）

　　估價(jià)機構的確定應當公開(kāi)、透明，一般采取被拆遷人（即按照市政府規定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人［以下簡(jiǎn)稱(chēng)：承租人］及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆遷當事人通過(guò)協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價(jià)機構。

　　采取投票方式的，由估價(jià)機構向拆遷人提出估價(jià)意向，拆遷人應當如實(shí)將有估價(jià)意向的估價(jià)機構名單（不得少于5家）提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內進(jìn)行投票。根據投票結果，按照簡(jiǎn)單多數的原則，得票數第一位的為拆遷基地的估價(jià)機構，第二位的為重新估價(jià)機構。拆遷人應當將投票結果進(jìn)行公告。

　　區縣房地局應當對投票、抽簽過(guò)程進(jìn)行監督，并可以邀請區縣監察委、街道辦事處等共同監督。

　　第七條（禁止轉讓業(yè)務(wù)）

　　估價(jià)機構接受房屋拆遷估價(jià)委托后，不得向其他估價(jià)機構轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　第八條（拆遷人義務(wù)）

　　拆遷人應當如實(shí)向估價(jià)機構提供估價(jià)所需資料，協(xié)助估價(jià)機構開(kāi)展現場(chǎng)查勘等工作。

　　拆遷人未如實(shí)提供有關(guān)資料、未履行委托合同約定的義務(wù)，造成估價(jià)失實(shí)或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。

　　第九條（被拆遷人義務(wù)）

　　被拆遷人有義務(wù)向估價(jià)機構如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，并配合估價(jià)機構進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　第十條（估價(jià)人員現場(chǎng)查勘）

　　房地產(chǎn)估價(jià)人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)地查勘或不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。

　　第十一條（拒絕估價(jià)的處理）

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價(jià)人員實(shí)地查勘，致使房屋估價(jià)無(wú)法進(jìn)行的，估價(jià)機構可參照被拆除房屋同區域、同建筑類(lèi)型的房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　第十二條（抽樣估價(jià)）

　　對成片簡(jiǎn)屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價(jià)機構做抽樣估價(jià)報告。抽樣估價(jià)樣本比例不得低于同類(lèi)被拆遷房屋建筑面積的5％。抽樣估價(jià)結果明顯低于被拆遷房屋所處區域最低補償單價(jià)標準的，拆遷人應當將抽樣估價(jià)的結果在拆遷范圍內進(jìn)行公示，估價(jià)機構可以不再出具分戶(hù)估價(jià)報告；但被拆遷人要求對其房屋進(jìn)行估價(jià)的，拆遷人應當委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。

　　第十三條（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）

　　房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實(shí)施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　房屋拆遷估價(jià)報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限（包括延長(cháng)期限）。

　　第十四條（估價(jià)機構義務(wù)）

　　估價(jià)機構應當按照委托合同約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，向拆遷人出具估價(jià)報告（包括分戶(hù)估價(jià)報告）。估價(jià)機構未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應當承擔相應的責任。

　　第十五條（估價(jià)技術(shù)標準）

　　估價(jià)機構應當按照市房地資源局頒布的房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規范及拆遷法規、規章的有關(guān)規定，進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)。

　　第十六條（估價(jià)成果用途）

　　房屋拆遷估價(jià)報告只作為房屋拆遷補償的依據，不得用作其他用途。

　　第十七條（公示及咨詢(xún)）

　　估價(jià)機構在向拆遷人出具估價(jià)報告前，應當將拆遷估價(jià)的初步結果向拆遷當事人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

　　公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的估價(jià)報告（包括分戶(hù)估價(jià)報告）。拆遷人應當將分戶(hù)估價(jià)報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價(jià)報告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機構咨詢(xún)。估價(jià)機構應當向其解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。

　　第十八條（復估及重新委托估價(jià)）

　　拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，可以在收到估價(jià)報告或分戶(hù)估價(jià)報告之日起5日內，向原估價(jià)機構書(shū)面申請復估，也可以另行委托估價(jià)機構重新估價(jià)。

　　拆遷當事人向原估價(jià)機構書(shū)面申請復估的，估價(jià)機構應當在收到復估申請的3日內向申請人出具書(shū)面復估結論。估價(jià)機構調整估價(jià)結果的，還應向拆遷人出具調整后的估價(jià)報告并注明調整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價(jià)的，應當委托投票或者協(xié)商或者抽簽確定的重新估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。委托人需支付估價(jià)費用，受托的重新估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。

　　第十九條（估價(jià)鑒定申請）

　　拆遷當事人對原估價(jià)機構的估價(jià)結果、復估結果有異議或者另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)商達不成一致意見(jiàn)的，可以自收到估價(jià)報告、復估結論或重估報告之日起15日內，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )組織的房屋拆遷估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)家委員會(huì )）申請鑒定。

　　拆遷當事人向專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定的，應當提交相應的估價(jià)報告（包括復估結論、重估報告）。

　　估價(jià)機構應當配合專(zhuān)家委員會(huì )的鑒定工作，向專(zhuān)家委員會(huì )提供估價(jià)報告、估價(jià)技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料。

　　第二十條（專(zhuān)家鑒定）

　　專(zhuān)家委員會(huì )受理申請鑒定后，應當對相應估價(jià)報告的合法性、規范性、合理性進(jìn)行鑒定，并在收到申請后的10日內出具鑒定意見(jiàn)。

　　經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告合法、規范、合理的，估價(jià)結果作為房屋拆遷補償的依據；估價(jià)報告不合法或者不規范或者不合理的，由專(zhuān)家委員會(huì )指定其中一家估價(jià)機構進(jìn)行再估價(jià)。受指定的估價(jià)機構應在7日內出具再估價(jià)報告。

　　拆遷當事人對再估價(jià)的結果無(wú)爭議的，再估價(jià)結果作為拆遷補償的依據；拆遷當事人對再估價(jià)結果仍有爭議的，可以重新向專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。專(zhuān)家委員會(huì )應當在收到申請后的5個(gè)工作日出具鑒定意見(jiàn)。

　　第二十一條（估價(jià)和鑒定收費）

　　房屋拆遷估價(jià)費由委托估價(jià)的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價(jià)鑒定費由申請人預交。經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告不合法或者不規范或者不合理的，鑒定費由出具估價(jià)報告的估價(jià)機構承擔；經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，估價(jià)報告、重估報告都合法、規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價(jià)費、鑒定費的收取標準按照市價(jià)格主管部門(mén)和市房地資源局的有關(guān)規定執行。

　　第二十二條（機構范圍調整）

　　市房地資源局根據估價(jià)機構從事房屋拆遷估價(jià)工作的規范情況和拆遷工作的需要，對估價(jià)機構的房屋拆遷估價(jià)資格進(jìn)行調整，并將調整后的名單予以公布。

　　第二十三條（取消資格）

　　市房地資源局對房屋拆遷估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行監督管理。估價(jià)機構有下列行為之一的，由市房地資源局取消其房屋拆遷估價(jià)資格：

　　（一）擅自轉讓估價(jià)業(yè)務(wù)、或允許他人借用自己名義從事房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

　　（二）違反房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規范，出具虛假估價(jià)報告，估價(jià)結果嚴重失實(shí)，或者惡意串通、損害拆遷當事人合法權益的；

　　（三）不履行估價(jià)技術(shù)咨詢(xún)義務(wù)或者復估義務(wù)或重新估價(jià)義務(wù)的；

　　（四）不配合專(zhuān)家委員會(huì )進(jìn)行鑒定的；

　　（五）估價(jià)報告多次被鑒定為不合法或者不規范或者不合理的；

　　（六）其他不符合從事房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。

　　第二十四條（估價(jià)技術(shù)指導）

　　上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )負責對房屋拆遷估價(jià)工作進(jìn)行技術(shù)指導。

　　第二十五條（交易登記資料查閱）

　　市和各區縣房地產(chǎn)交易中心應當配合估價(jià)機構對房地產(chǎn)交易登記資料的查閱工作。

　　第二十六條（參照適用）

　　本市征用集體土地上拆遷房屋的估價(jià)管理，參照適用本規定。

　　第二十七條（施行時(shí)間）

　　本規定適用于2004年4月1日以后頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷基地。