商業(yè)運營型商業(yè)房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產主要采用收益法評估，在評估時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費用測算凈收益，即凈收益＝經營收入－經營成本-經營費用-經營稅金及附加－管理費用－財務費用－歸屬于商服經營者的利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產的凈收益。