房估知識點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)和難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線(xiàn)選擇和處理上又各有特點(diǎn)。

（一）不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)根據其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營(yíng)型兩類(lèi)。

（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報，這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)。

采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，應根據租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取租金收益。租金收益的測算要區分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿(mǎn)后應按市場(chǎng)租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對收益價(jià)值的影響。

因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時(shí)，應了解待估對象是否存在合約的限制。此外，在求取凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在的，應調查了解估價(jià)對象至少近三年的實(shí)際收入、費用等情況。利用估價(jià)對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數據，應與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數據進(jìn)行比較。若與正常客觀(guān)的數據有差異，應進(jìn)行分析并予以適當修正。

采用比較法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應用在兩方面：

①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；

②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。

交易實(shí)例的選擇和修正系數的確定是比較法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對估價(jià)對象及交易實(shí)例的實(shí)地查勘顯得非常重要，必須詳細了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝飾裝修、交易方式等因素。

例如，有個(gè)商場(chǎng)，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷(xiāo)售價(jià)格是7.5～9萬(wàn)元/m2，兩面臨普通道路，銷(xiāo)售價(jià)格是6.5萬(wàn)元/ m2，另一面臨弄里小路，其銷(xiāo)售價(jià)格是3.5～4萬(wàn)元/m2。同樣的底層，價(jià)格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細了解具體坐落位置，簡(jiǎn)單將其中臨弄里小路的交易實(shí)例用于沿普通道路的估價(jià)對象進(jìn)行比較，就會(huì )造成估價(jià)的失誤。

此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格（或租金）內涵。如，當前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類(lèi)似的這種實(shí)例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒(méi)有，而租賃價(jià)格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長(cháng)短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細了解這些內容。

（2）商業(yè)運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，在評估時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費用測算凈收益，即凈收益＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)費用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據類(lèi)似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

（二）不同規模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費用測算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、比較法。

（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，一般可采用比較法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當缺少類(lèi)似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷(xiāo)售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶(hù)群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、策劃費用、銷(xiāo)售代理費用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是"全體"與"個(gè)體"的關(guān)系，對于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過(guò)細致的市場(chǎng)調查，確定這種數量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

例如，某估價(jià)機構接受委托估價(jià)××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析決定采用比較法作為首選方法評估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應的市場(chǎng)調查了解該市類(lèi)似估價(jià)對象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調查，該市與估價(jià)對象類(lèi)似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結合估價(jià)經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數為12%，據此估算得出估價(jià)對象的價(jià)格。

（3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估

對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先估價(jià)出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認識。

例如，某估價(jià)機構用收益法估價(jià)××市××片區××商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀(guān)租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用比較法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀(guān)租金，再根據各個(gè)商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀(guān)租金。根據實(shí)地查勘和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次。

第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的××號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀(guān)租金水平就可根據第一檔次商鋪租金及其租金相互關(guān)系分別測算出來(lái)。

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

在實(shí)際中有多種原因導致商業(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在估價(jià)這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結合估價(jià)對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳利用分析是十分必要的，而這也是這類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一。

例如，某機構在評估××城市××區域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析判斷，認為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達，兩套扶手電梯也通達四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂(lè )等項目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過(guò)調查發(fā)現，××片區類(lèi)似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂(lè )等用途使用，根據這些分析，估價(jià)人員對估價(jià)對象的凈收益進(jìn)行了估算。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！