房估知識點：路線價法的理論依據(jù)

路線價法實質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。

理論依據(jù)--替代原理。

路線價法與比較法的關(guān)系：

路線價法中，"標準臨街宗地"可視為比較法中的"可比實例"。若干標準臨街宗地的平均價格為"路線價"，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的"可比實例價格"。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{(diào)整來求取。

即只做房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不需再做交易情況修正和市場狀況調(diào)整。

路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整；路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實例價格進行修正和調(diào)整，然后再進行綜合；利用相同的"可比實例價格"即路線價，同時評估出許多"估價對象"，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

路線價法不進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價--若干標準臨街土地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格；求得的路線價所對應的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的。

【判斷題】路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

【判斷題】由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！