房估知識點(diǎn)：假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

假設開(kāi)發(fā)法測算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預測（兩要點(diǎn)）

①是否根據房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

②是否根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預測了估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

外部條件--假設開(kāi)發(fā)法運用需要良好的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境（三方面）

①統一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規

②明朗、穩定及長(cháng)遠的房地產(chǎn)政策

③全面、連續及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫

【單選題】在假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（ ）。

A.用途 B.區位

C.建筑規模 D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法的理論原理。區位是既定的，無(wú)法選擇。參見(jiàn)教材P319。

【判斷題】某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報酬率為10%，則承租人應選擇第二個(gè)方案。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法的理論依據。

第一種增加價(jià)值：-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54萬(wàn)元

第二種增加價(jià)值：-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26萬(wàn)元

【單選題】下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。

A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用

C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象。不得改變現狀的舊房不能采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P321。

【判斷題】假設開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數和測算有關(guān)數值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對象。假設開(kāi)發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區別：在選取有關(guān)參數和測算有關(guān)數值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！