房估知識點(diǎn)：不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)建設。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。

【例題】某市政府將一閑置土地使用權無(wú)償回收，提供給甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房，項目總投資預算為3800萬(wàn)元。甲房地產(chǎn)公司通過(guò)招標方式確定了乙建筑公司為該項目施工企業(yè)。程某于2008年7月預購了該項目的一套住宅，并申請了住房公積金抵押貸款。2008年10月該項目竣工并交付使用，丙物業(yè)公司負責該住宅小區物業(yè)管理。程某在驗房時(shí)，發(fā)現存在墻面滲水、管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題。在辦理入住手續時(shí)，程某還通過(guò)由開(kāi)發(fā)公司代繳的方式，交納了產(chǎn)權登記相關(guān)稅費、住宅專(zhuān)項維修資金以及第一年物業(yè)服務(wù)費。

1.根據國家有關(guān)法規，閑置土地滿(mǎn)（ ）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，政府可以無(wú)償收回土地使用權。

A.6個(gè)月

B.1年

C.2年

D.3年

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是對不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的處理原則。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)建設。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。這里所指的滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎設施、房屋建設。參見(jiàn)教材P93。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。

（1）因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

（2）因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設一年以上的。

（3）因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現不可預見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現地下文物、拆遷中發(fā)現不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。

【例題】國有土地有償使用合同或建設用地批準書(shū)未規定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目自（ ）之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以收取土地閑置費。

A.使用土地

B.土地使用權出讓合同生效

C.土地使用權出讓金繳納

D.土地使用證取得

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是對不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的處理原則。滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地的使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。參見(jiàn)教材P93。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！