總體的兩種思路：

直接比較法——以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較。

間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況間接進(jìn)行比較。

具體步驟：

（1）確定影響因素。實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位。

（2）找出差異程度。比較估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例，找出差異程度。

（3）轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。將房地產(chǎn)狀況差異程度（如房齡、樓層、朝向），轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。

（4）調(diào)整。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)整方向：

可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)；

可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)。

（總的原則——優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)）

（聯(lián)系實(shí)際記）