特點(diǎn)1 評估房地產(chǎn)的價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內在的、相對客觀(guān)和相對穩定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的外在表現，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì )出現“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)際一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測內在的價(jià)值。

特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

定價(jià)是當事人個(gè)人行為。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的4PS，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。

而房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定、是客觀(guān)的，由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。要排除個(gè)別因素。

房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀(guān)隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機制和過(guò)程，以及深入調查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎上，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就客觀(guān)存在，房地產(chǎn)估價(jià)師運用估價(jià)理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，去“發(fā)現”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng )造”房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)師具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對象“定價(jià)”時(shí)，需要換位思考，考慮估價(jià)對象的潛在目標客戶(hù)群是如何思考和分析其價(jià)格的，模擬估價(jià)對象潛在目標客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià)，而不是依據自己的偏好來(lái)判斷，更不應把自己主觀(guān)想象的某個(gè)“價(jià)值”強加給估價(jià)對象。

特點(diǎn)3 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)，不作價(jià)格保證

估價(jià)是估價(jià)機構和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)家的身份發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是估價(jià)機構和估價(jià)師對估價(jià)對象在市場(chǎng)上可實(shí)現價(jià)格的保證。

不能曲解為估價(jià)機構和估價(jià)師可以不負責任地隨意發(fā)表意見(jiàn)。

根據提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)（或稱(chēng)公證性估價(jià)、證據性估價(jià)），二是咨詢(xún)性估價(jià)（或稱(chēng)參考性估價(jià)）。為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是給委托人以外的第三方（特別是眾多的不特定第三方）使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)（也稱(chēng)為房地產(chǎn)司法拍賣(mài)）提供參考依據的估價(jià)，通常屬于鑒證性估價(jià)。

區別：鑒證性估價(jià)，為第三方使用；咨詢(xún)性估價(jià)，多為委托人自用。

為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報告是供委托人自己使用，如為委托人購買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)、出售房地產(chǎn)定價(jià)提供參考的估價(jià)，通常屬于咨詢(xún)性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機構和估價(jià)師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價(jià)承擔的法律責任大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔的法律責任。

鑒證性估價(jià)應“獨立、客觀(guān)、公正”，咨詢(xún)性估價(jià)應“為委托人爭取最大的合法權益”。

【例題•單選題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（ ）。

A.為人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價(jià)提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)的對象是委托人之外的第三方，而咨詢(xún)性估價(jià)的對象是委托人自己。參考教材P7。

特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差，但誤差應在合理范圍之內  

不同的估價(jià)師對同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評估，得出的評估值往往有所不同，并且與實(shí)際成交價(jià)格有差異，甚至差異很大；這就產(chǎn)生了估價(jià)準確性的問(wèn)題。

對估價(jià)準確性問(wèn)題的全面認識包括5點(diǎn)：

①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì )得出近似的評估價(jià)值（誤差不可避免）。因為估價(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，應允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。不過(guò)這個(gè)度較難把握。

④判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較。

由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果。

評估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應采用合格的估價(jià)師（通常為公認的具有較高專(zhuān)業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專(zhuān)家）對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結果。（對比法，復核）

⑤間接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、估價(jià)參數是否合理、估價(jià)方法是否適用等，間接對其估價(jià)結果肯定或否定。

防止出現較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范等。

目前我國的技術(shù)規范和職業(yè)道德規范有3個(gè)：①《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（國家標準）；②《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》；③《國有土地上房屋征收評估辦法》。

【例題•單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯誤的是（ ）。

A.判斷評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì )有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準

C.所有的評估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)會(huì )有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒(méi)有這么客觀(guān)。參見(jiàn)教材P9。

特點(diǎn)5 既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價(jià)師在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗完美的結合起來(lái)。應該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

【例題•多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（ ）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P5～10。