房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn):解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還
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由于購(gòu)房合同被解除,開(kāi)發(fā)商從買家處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還買家。然后,買家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款:借款人提前歸還貸款,應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定,與銀行協(xié)商將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
實(shí)際上,這種還款方法是一種理論上的做法,實(shí)踐中很難這樣操作,因?yàn)橘I家所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢后不還銀行,銀行只能行使抵押權(quán),拍賣或變賣已設(shè)定抵押的買家所購(gòu)房屋。但此時(shí)房屋已不歸買家所有,處分該房屋就損害了開(kāi)發(fā)商的利益,開(kāi)發(fā)商絕不會(huì)吃虧。
那么,實(shí)踐中,解除購(gòu)房合同后按揭貸款怎么還呢?實(shí)際上,只能由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分為兩部分,其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家。屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為買家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條之規(guī)定:“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后,抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止”,從而接收還款,終止借款合同。
我國(guó)擔(dān)保法第52條之規(guī)定:“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅”,貸款合同終止后,抵押權(quán)即告消滅,當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。
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