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1、包銷期內(nèi)，出賣人與包銷人之間系代理關(guān)系。

在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。通常商品房銷售合同仍由出賣人與買收人直接簽署，也有一些包銷模式中由包銷人作為代理人在合同上蓋章。

2、包銷人的包銷行為具有高風(fēng)險(xiǎn)性。

包銷人的高風(fēng)險(xiǎn)性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷期內(nèi)的商品房售價(jià)不得低于包銷合同約定的包銷基價(jià)，否則，差價(jià)部分由包銷人負(fù)責(zé)向出賣人補(bǔ)償；其二，包銷期滿，未完成銷售的剩余商品房由包銷人按照包銷基價(jià)一并購買。

3、包銷人具有較大的代理權(quán)限。

基于包銷人承擔(dān)了主要的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，一般包銷合同都約定包銷人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷售定價(jià)、營銷方式等，并且一般包銷人的代理行為都是獨(dú)家排他代理，即出賣人不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。

4、包銷期滿，未能完成包銷目標(biāo)的商品房由包銷人購入。

在包銷期限屆滿，包銷人如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價(jià)購入剩余的商品房。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系