估價技術(shù)報告可能存在的錯誤是2016年房地產(chǎn)估價師備考高頻考點，很多學(xué)員對房估案例中的指錯題沒有思路，現(xiàn)對估價技術(shù)報告中容易出現(xiàn)的錯誤進(jìn)行歸納匯總，以便于考生理解。現(xiàn)整理如下：“估價技術(shù)報告”應(yīng)包括以下6項內(nèi)容：

1.估價對象描述與分析

（1）估價對象實物狀況描述與分析

注意因素分析與估價對象相吻合，如：

1）商業(yè)：要具體分析用途、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、建筑面積、裝修、無形價值等內(nèi)容。

2）住宅：要具體分析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容。

3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。

4）寫字樓：要具體分析用地面積、外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型、建筑面積、可出租面積等內(nèi)容。

（2）估價對象權(quán)益狀況描述與分析

估價對象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對土地權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：1）土地所有權(quán)狀況；2）土地使用權(quán)狀況；3）他項權(quán)利設(shè)立情況；4）土地使用管制；5）目前使用情況；6）其他特殊情況。少其中一項。

建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：

1）房屋所有權(quán)狀況；2）出租或者占用情況；3）他項權(quán)利設(shè)立情況；4）其他特殊情況。

對在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括；

1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3）建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。

（3）估價對象區(qū)位狀況分析或區(qū)域因素分析

注意分析因素與估價對象相吻合，如：

1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況等內(nèi)容；

2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用配套設(shè)施、環(huán)境狀況等內(nèi)容；

3）工業(yè)：要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容；

4）寫字樓：集聚程度、交通條件、臨街狀況、周邊環(huán)境。

2.市場背景描述與分析

缺市場背景分析、市場背景與描述分析中未對工業(yè)用途的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。或如，寫字樓使用住宅的市場背景錯誤。

3.最高最佳利用分析

最高最佳使用分析應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定。

（1）根據(jù)估價目的——依法享有的開發(fā)利用權(quán)利確定；

（2）已為某種利用時——維持、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)、組合或其他具體分析確定；

（3）實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的確定。

4.估價方法適用性分析

要詳細(xì)闡述選用估價方法的理由、不選用的說明、估價技術(shù)思路。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法選用錯誤”詳細(xì)闡述。

5.估價測算過程

“估價測算過程”要詳細(xì)說明估價方法的測算過程、參數(shù)選取等內(nèi)容。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法運(yùn)用錯誤”詳細(xì)闡述。

6.估價結(jié)果的確定

“估價結(jié)果的確定”要詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由。其可能出現(xiàn)的錯誤主要表現(xiàn)在：

（1）確定估價結(jié)果的理由不充分。兩個結(jié)果，如何得到最后結(jié)果，沒有說明，如權(quán)重差別大沒有說明原因。估價結(jié)果需要有理由來支持（如：估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果）。如：“根據(jù)上述計算，確定估價結(jié)果為XX萬元”，而確定的“估價結(jié)果”又與計算結(jié)果不一致的情形屬于“確定估價結(jié)果的理由不充分”。

（2）最終結(jié)果應(yīng)說明總價和單價，并要有大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。否則，視為錯誤。

關(guān)注建設(shè)工程教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價師官方微信，實時獲取最新考試資訊，更有海量習(xí)題，備考經(jīng)驗供您參考！搜索房地產(chǎn)估價師微信號：fangguzb。

責(zé)任編輯：lala