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收益期是指預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。

建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。

建筑物剩余經(jīng)濟壽命是指自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。

建筑物經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。

三種情況的處理：

1.兩者同時結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。

2.建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值＝自價值時點起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值－以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。

3.建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時：

①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值。

②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。

房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折算到價值時點的價值。評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。

利用預(yù)知未來若干年后價格的公式求取價值，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能夠預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。

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