債務融資就是借錢做生意。很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全使用自有資金進行房地產(chǎn)投資，充分利用財務杠桿的作用，通過債務融資提高企業(yè)的投資能力，是房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法。

　　（一）債務融資的特點

　　債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關費用。此外，相對于權益融資，債務融資還具有以下幾個特點：

　?。?）短期性。債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。

　　（2）可逆性。企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。

　?。?）負擔性。企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業(yè)的固定負擔。

　?。?）流通性。債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。

　　權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利；債務融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。

　?。ǘ﹤鶆杖谫Y的類型結構

　　企業(yè)債務主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。

　　1．銀行信貸

　　銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟活動。

　　2．商業(yè)信用

　　商業(yè)信用是指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式，包括企業(yè)之間以賒銷分期付款等形式提供的信用，以及在商品交易的基礎上以預付定金等形式提供的信用。

　　3．企業(yè)債券

　　根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，可以依法發(fā)行公司債券。

　　4．租賃融資

　　租賃融資是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產(chǎn)的所有權最終可以轉(zhuǎn)移，也可以不轉(zhuǎn)移。

　　（三）厲地產(chǎn)債務融資來源

　　房地產(chǎn)債務融資的主要來源是商業(yè)銀行和銀行類金融機構。