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2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
收益法估價(jià)的技術(shù)路線有兩種：一種是出租情形，首先確定由商業(yè)房地產(chǎn)本身所帶來的凈收益（租約內(nèi)用租約租金，租約外用市場租金，用有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用得到凈收益），再確定合適的報(bào)酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找娣ü剑?jì)算出估價(jià)對象的收益價(jià)格；第二種是營業(yè)情形，首先，由經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，即凈收益，再確定合適的報(bào)酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找娣ü剑?jì)算出估價(jià)對象的收益價(jià)格。
難點(diǎn)是計(jì)算凈收益和確定合適的報(bào)酬率。尤其需要注意的是在出租情形下扣除的運(yùn)營費(fèi)用只包含“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”；而在營業(yè)情形下扣除的運(yùn)營費(fèi)用不僅包含“維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用”，還包含“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”（如正常的經(jīng)營利潤和借貸資金的利息）。
市場法、成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的技術(shù)路線與居住房地產(chǎn)估價(jià)類似。
責(zé)任編輯：亮亮
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