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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第四章）：

　　1.平滑指數(shù)本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售量+（1-平滑指數(shù)）×前期預測值

　?。?）平滑指數(shù)α是新舊數(shù)據(jù)在平滑過程中分配比率；

　?。?）平滑指數(shù)α愈小，新數(shù)據(jù)所占比重越小，預測值趨向平滑；

　?。?）平滑指數(shù)α愈大，新數(shù)據(jù)所占比重越大。（P116）

　　2.市場的幾個概念

　　【市場最低量】不需任何刺激需求的費用就有基本的銷售量，可以理解為不用作廣告宣傳就能銷售出去的量。

　　【市場潛量】市場營銷費用超過一定水平后，就不會增加需求了，也即市場需求的上限（極限），可以理解為再怎么作廣告也不能再提高的銷售量，相當于營銷銷售的上限。

　　【市場營銷敏感性】市場最低量與市場潛量間的距離，距離越大越敏感。

　　3.專家意見法（德爾菲法）

　　■專家小組的組成經銷商、分銷商市場營銷顧問或其它權威人士

　　■人數(shù)一般在20人左右

　　■程序

　?。?）調查員提出所要預測的問題及背景材料寄給專家

　　（2）專家提出預測意見，以書面形式返回調查人員

　　（3）調查人員將專家第一次預測值列成表，再次發(fā)給專家，以便他比較自己意見與他人的不同再提出第一次修改意見

　?。?）將所有專家的修改意見置于一個修正表內，發(fā)給專家做第二次修改

　?。?）最后綜合各專家的意見可得比較可靠的預測值

　　■優(yōu)點

　?。?）能發(fā)揮各專家的作用，集思廣益，準確度高

　　（2）采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見

　?。?）有利于各專家根據(jù)別人的意見修正自己的意見4.房地產市場分析——需求分析（P139）

　?。?）需求影響因素分析；

　　（2）需求預測；

　　（3）吸納率分析；

　?。?）市場購買者的產品功能需求。

　　項目吸納量＝市場供求缺口×擬開發(fā)項目市場占有率。（P141）

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