2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　　

　　建立比較基礎(chǔ)：統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

　　可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異。

　　財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

　　財產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

　　①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

　　②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

　　③帶有其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)(如入學(xué)指標、戶口指標、設(shè)立了地役權(quán)等)。

　　④房地產(chǎn)的實物范圍不同(有無停車位，有無裝修等)。

　　對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，利用下列公式對價格進行換算處理：房地產(chǎn)價格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(剝離法)

　　如果是估價對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)

　　對帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，價格換算處理公式：

　　不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)價格

　　=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務(wù)和其他負擔(dān)價值 (剝離法)

　　如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔(dān)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價值減去債務(wù)和其他負擔(dān)價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)

　　對房地產(chǎn)的實物范圍不同，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍，扣除可比實例多出的實物范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。