2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　投資價(jià)值(重要)

　　投資價(jià)值指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)典型投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者，代表市場(chǎng)上大多數(shù)投資者的觀點(diǎn))的價(jià)值。

　　投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別：

　　市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的。唯一性。

　　投資價(jià)值僅對(duì)特定投資者而言，基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。投資價(jià)值因人而異。

　　投資者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期或信心不同。這些因素影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估計(jì)，從而影響投資價(jià)值的估計(jì)。

　　評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。

　　例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估，價(jià)值是預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但對(duì)未來(lái)凈收益的預(yù)測(cè)和選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。

　　投資實(shí)現(xiàn)的條件：投資價(jià)值≧市場(chǎng)價(jià)值，可以投資。

　　房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值;房地產(chǎn)估價(jià)師有時(shí)評(píng)估投資價(jià)值，為投資者決策提供參考。如土地出讓市場(chǎng)中，參與者委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可承受的最高價(jià)，為確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)——投資價(jià)值評(píng)估。