人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《制度與政策》考點五：房地產抵押管理。

　　2019房地產估價師《制度與政策》考點五：房地產抵押管理

　　房地產抵押管理

　　一、房地產抵押的概念(考點、掌握)

　　房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有 的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

　　抵押人是指將合法的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。

　　在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　【例題】抵押人就是債務人。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的概念。抵押人不一定就是債務人。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。參見教材P121。

　　二、房地產作為抵押物的條件(考點、掌握)

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押 。”

　　房地產抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

　　《物權法》規(guī)定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產有 ：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;生產設備、原材料、半成品、產品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將上列財產一并抵押。

　　《物權法》規(guī)定，不得抵押的財產有 ：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

　　【例題】下列房地產中，不得抵押的有(　)。

　　A.集體所有的土地使用權

　　B.村辦企業(yè)廠房

　　C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

　　D.宅基地

　　E.已經設定抵押權的房地產

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押。《物權法》第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。參見教材P122。

　　《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：

　　(1)權屬有爭議的房地產;

　　(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;

　　(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;

　　(5)依法不得抵押的其他房地產。

　　【例題】按照現(xiàn)行法律法規(guī)的有關規(guī)定，在以下土地權利中，可以抵押的有(　)。

　　A.集體土地所有權

　　B.耕地承包經營權

　　C.無地上建筑物的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

　　D.通過拍賣方式獲得并經發(fā)包方同意抵押的荒山使用權

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《物權法》第一百八十條規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;(4)生產設備、原材料、半成品、產品;(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通運輸工具;(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。參見教材P122。

　　【例題】下列房地產中，不得設定抵押的有(　)。

　　A.共有房地產

　　B.未解決權屬爭議的房屋

　　C.已出租的房屋

　　D.被執(zhí)法機關查封的房屋

　　E.經濟適用住房

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;(5)依法不得抵押的其他房地產。參見教材P122。

　　【2014年試題】下列房地產不得抵押的有(　)。

　　A.幼兒園的教學樓

　　B.某大學的校辦工廠

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房

　　E.已出租的商品房

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;(5)依法不得抵押的其他房地產。參見教材P122。

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