(二)

甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具抵押估價報告，評估該在建工程2015年3月30日的市場價格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務，乙銀行要求實現(xiàn)抵押權。

6.【題干】乙銀行確定抵押貨款額度，就以(　)萬元作為參考依據(jù)。

【選項】

A.1400

B.1600

C.1800

D.2000

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬元。

【考點】

7.【題干】該在建工程抵押估價，原則上應由(　)委托。

【選項】

A.甲企業(yè)

B.乙銀行

C.甲企業(yè)和乙銀行共同

D.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。

【考點】

8.【題干】上述評估報告使用期限一般不超過(　)。

【選項】

A.2015年9月29日

B.2015年10月29日

C.2016年3月29日

D.2016年4月29日

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

【考點】

9.【題干】乙銀行實現(xiàn)抵押權的方式為(　)。

【選項】

A.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對抵押物進行拍賣、變賣

B.抵押物直接歸乙銀行所有

C.請求法院依法拍賣、變賣抵押物

D.直接委托拍賣機構(gòu)對抵押物進行拍賣

【答案】AC

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。依據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。