某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

『正確答案』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。

1.選用假設(shè)開發(fā)法和比較法進(jìn)行估價；

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況；

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案；

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，（租或售），運(yùn)用比較法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格；

6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格；

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果；

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報(bào)告。

參見教材P196。