某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

【問題】1.這樣的做法有哪些錯誤？

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？

『正確答案』收益法的價值形成過程。

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

錯誤如下：

（1）由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例（2分）；

（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益（2分）；

（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益（2分）；

（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）（2分）。

參見教材P108。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定（2分）。