某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。法院確定了拍賣底價(jià)，

1、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)是否需要考慮租賃權(quán)的影響？

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；沒(méi)有說(shuō)明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說(shuō)明不考慮租賃權(quán)的影響，因此估價(jià)時(shí)需要考慮租賃權(quán)的影響。參見(jiàn)教材P264。

2、當(dāng)采用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。法院沒(méi)有書面說(shuō)明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。參見(jiàn)教材P264。