2020年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，雖然房估改革政策還沒(méi)有確定，但是基礎(chǔ)知識(shí)還是考試復(fù)習(xí)的重點(diǎn)。建設(shè)工程教育網(wǎng)小編為考生整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的重要考點(diǎn)，希望能夠?qū)Υ蠹业膹?fù)習(xí)有所幫助。

　　考點(diǎn)35：殘余價(jià)值
　　殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。通常低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，某個(gè)針對(duì)特定品牌進(jìn)行了特色裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，該特色裝飾裝修不僅不會(huì)增加該房地產(chǎn)的價(jià)值，而且會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　特例：征收情況下，假設(shè)該餐廳繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，而不是殘余價(jià)值（公平補(bǔ)償）
　　區(qū)分：殘余價(jià)值和殘值
　　殘余價(jià)值，大于或等于殘值，僅在估價(jià)對(duì)象使用壽命結(jié)束時(shí)，殘余價(jià)值等于殘值。
　　【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有（　）
　　A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值
　　B.出租人權(quán)益價(jià)值
　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值
　　D.承租人權(quán)益價(jià)值
　　E.殘余價(jià)值
　　[正確答案]CE
　　[答案解析]本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，這兩個(gè)是非市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P90.
　　思考：幾種非市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的大小關(guān)系？
　　快速變現(xiàn)價(jià)值<市場(chǎng)價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值<市場(chǎng)價(jià)值；
　　合法利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值≤市場(chǎng)價(jià)值；
　　非法利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值可能>市場(chǎng)價(jià)值；投資價(jià)值≥或<市場(chǎng)價(jià)值。
　　投資價(jià)值是站在特定投資者角度，用其要求的數(shù)據(jù)或自身數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)時(shí)的價(jià)值。
　　市場(chǎng)價(jià)值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場(chǎng)上進(jìn)行估價(jià)的價(jià)值。
　　如政府舉行對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招、牌、掛出讓，想要取得土地者委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為取得土地評(píng)估其能承受的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

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